吴守志

摘要：本文是为参加中房学“30 年·我与房地产估价”主题活动而撰写的一篇纪念文章。作者回顾了个人转行房地产估价的缘起、30年的从业经历及参与的多项专业活动；由衷感慨房地产估价发展进步的中国速度；深刻体悟房地产估价之道贵在实践、难在实践的行业特点；殷切冀望房地产估价大有可为的前程愿景。

关键词：房地产估价；估价制度与标准体系建设；估价理论与实践

一、一个理科学人非自觉转身的小故事

我与房地产估价的牵手缘起于一段30年前并非自觉的邂逅。

那是在上世纪的1993年，门启风来万木春，改革潮涌百业兴。计划经济年代默默无闻的房地产业开始崭露头角，日渐繁荣的房地产市场和多元社会经济活动翘首期盼房地产估价师的专业服务。可是，在那个时候国内能有几人懂房地产估价？行业要发展，教育须先行。于是建设部从英国请来房地产估价专家，为国内大学拟开设房地产估价课程的高校老师先行培训，对接单位是笔者所在的部属苏州城建环保学院，该院的城市管理系早在1985年便顺应形势创办了国内首个房地产经营管理本科专业。为了给授课专家配备口语翻译，院领导不问专业是否对口在系里物色了四个英语基础相对较强的教师，本人惭忝其列。此前我们四人谁也不知道房地产估价为何物，英语也只有读、写的半边手艺，口语能力十分勉强。工作需要就是命令，课程任务便是志趣，不由分说我们四只鸭子就这样被赶上了架。我们要求英国专家尽快把培训讲义寄来，以便事前能对房地产估价有个初步概念。犹记得我为S.Gronow教授作翻译，上讲台前他祝我“Good luck”，我由衷地答复“I need it”。所幸培训过程基本顺利。事后培训讲义经字斟句酌的推敲翻译后由建工出版社出版，成为国内较早的房地产估价导论性读本^[1]。因当时还缺乏统一、权威的房地产估价术语中文表达，读本采用了较为罕见的中英文双语刊印。

因了这一机缘，英方专家成功为我申请到了英国文化委员会的基金资助，使我得以作为访问学者在1995-1996年间去英国研修房地产估价。我也的确没有让他们失望，在快速弥补房地产估价系统理论后，利用一个理科学人的逻辑思维强项，很快找到研究课题，接连完成两篇论文^[2,3]。其中前者针对困惑英国房地产估价界多年的传统投资法中的所谓Bowcock估价悖谬，提出系因租期率调整幅度欠科学的个人见解。并导出租期率随租约租金、市场租金、剩余租期及全风险收益率变化的一个多元函数关系式，从而彻底解决了Bowcock类型的估价悖谬。第二篇论文是对英国业界当时正在热烈讨论的现代投资法折现现金流技术推广运用中的瓶颈问题——由非完善可比实例交易市场数据难以同时提取租金增长率和等收益率两个关键参数难题提出数学解决方法。文章被英国房地产估价界权威B.Macgregor教授推荐给房地产杂志Estates Gazette后破例在第一时间报道发表，引起业界积极反响，相继有后续文章跟进讨论。

英国东道主见我这个房地产估价新人竟能后来居上，既感意外又寄厚望，遂主动增加资助经费，使我的身份很快由访问学者晋升为博士生(Doctor Candidate)。转年10月我因个人原因终止攻博回国，恰好赶上参加国内举行的第二届房地产估价师执业资格考试，随即取得了中国房地产估价师的执业资格证。国家政策允许持证高校教师注册并兼职从事房地产估价业务，我随之受聘于一家房地产估价机构，课余时间几乎全都投入到公司的房地产估价实务项目里。未曾料到就此一干廿五载，而与我的老朋友——原从事专业则渐行渐远，不免让我有种“候门一入深如海，从此萧郎是路人”的感受。

二、专业的人做专业的事

入行适逢其时，遇此黄金时代，房地产行业繁荣兴旺、一路开挂，成为国民经济的擎天一柱。房地产估价业也风生水起，突飞猛进。时代变迁造就的这个平台，吸引了一大批优秀人才踊跃加盟，他们锐意进取，勇毅笃行，为现代中国房地产估价业的快速崛起奉献了自己的青春和智慧。三十年前，这里还是一片空旷荒芜的不毛之地，今天矗立在我们眼前的已是一座基础坚实、配套完备、架构科学、规模恢宏、管理有序的现代化产业大厦，她的开发建设为社会提供了独一无二的专业服务，给国家作出了前所未有的另类贡献。这是房地产估价的中国速度，值得我们每个估价人骄傲。抚今追昔，不由得让我们对这座大厦的拓荒者、设计者、建造者和管理者心生敬意。我们常说专业的人做专业的事，如果这个专业的人还有能谋善断的管理能力和精益求精的敬业精神，那便是行业的福泽，估价人的幸事。

三、行业兴旺，匹夫有责

新兴行业的有序发展需要一系列配套制度的建设和技术标准的制定，它们专业性强，工作量大。先驱者白手起家，玉汝于成。也正是有了这一项项具有里程碑意义的基础性工程的圆满落成，成就了中国房地产估价业的成长和成熟，从中也让我们看到了她一路走来的艰辛和沉稳。

俗话说“众人拾柴火焰高”，我个人应邀参与了较多的行业专业活动，能为中国房地产估价事业奉添三两枝柴薪是我的荣幸。

2000年参加中房学的首次房地产估价学术征文大赛，提交的论文^[4]获“深圳沈大杯”征文大赛一等奖

2000-2020年参与全国房地产估价师资格考试的征题、命题、审题、评卷工作

2005年参加国际房地产评估论坛，提交论文^[5]《古建筑价值评估新方向》

2006-2018年参与房地产估价师继续教育全国必修课和地方必修课、选修课讲课

2009-2018年多次与会研讨、修订《房地产估价报告评审标准》

2010年获评首批中国房地产估价师学会资深会员

2011年获香港测量师学会会员资格认证

2012年5-6月受邀审阅国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价术语标准》、提交个人修改意见并参加两标准送审会

2012年10月参加关于国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价术语标准》审查验收会

2012-至今 受中房学委托，评审房地产估价报告

2015年参与修改《房地产抵押估价指导意见》

2015年参与“房地产估价国家标准知识竞赛”命题

2017年评审“2017中国房地产估价年会论文集”

2017年参会“房地产司法鉴定估价研讨会议”

2017-2021年参与多轮全国房地产估价师执业资格考试大纲和教材修订

2019-2020年参与修改《涉执房地产处置司法评估指导意见》

2020参与修改《房地产损害赔偿估价指导意见》

上面这张简表在他人看来未免显得枯燥乏味，但它记录的活动桩桩件件都会引起亲历者鲜活的回忆，其中还不乏有趣的故事。这些看似丰富紧凑的活动其实远不及学会日常业务工作内容之万一，但它们的确在一定程度上反映出中房学为中国房地产估价的健康发展谋篇布局、辛勤付出的一个侧影、一个脚注。

由于历史的原因，第一代估价人几乎都是割舍了原学专业、半路出家的拓荒者，他们为我国房地产估价业的诞生、发展和壮大作出了无逊于科班专家的杰出贡献。每个人转行的缘由各不相同，也各有各的传奇，但一无例外的都是中国房地产估价业的有缘人。他们从业三十年后不再年轻，已经或即将退居二线，年富力强的中青年估价师正迅速成长为中国房地产估价行业的中坚力量。随着国家经济社会的急剧变化，房地产估价面临着新一轮的机遇和挑战。开拓估价服务的新方向、新领域和新技术已成为新一代估价人继往开来的新课题。行业兴旺，匹夫有责。青年估价师们，使命在肩，任重道远啊！

四、纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行

“择一业，忠一生”，三十多年的从业生涯让我深切地认识到房地产估价其实是个边缘性、交叉性、综合性超强的行业，其涉及知识面之广、能力面之宽，360行中鲜有能与之匹敌者。咋看之下，她的入口大门朴实无华，待欢欣进入后，越向纵深行，越觉内里别有洞天，山高水深，荆棘丛生。房地产估价的高深倒不是因为她的理论有多么深奥，而是因为其实践作业频频遭遇的困惑。哪怕一个稀松平常的估价项目，都要求估价师具备理工文法商多学科知识和对这些知识的综合应用能力。尤其是估价测算中的公式选用、参数取值、市场趋势判断等无处不在的非确定性的确定性抉择。其实这还仅仅是估价实践棘手的开胃菜，“理论是灰色的，生命之树常青”，来自现实生活中的估价项目千姿百态、复杂生动。它们常常不按常规出牌，要么是估价对象的实物、区位、权属状况异常，要么是估价目的、价值类型、估价依据特殊，或此或彼地有别于教科书中陈述的那般典型完美。这类估价业务给入行多年的估价师也会带来不小的困惑，常令他们茫然失措、无所适从。这尤其考验估价师的因地制宜、相机行事的从业经验和处理艺术。凡此种种，都注定房地产估价不是一门仅靠课堂教学和书本学习就能掌握的专业技能，在她身上尤其充分地体现出了“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”的学科特点。因此一个房地产估价师的成长成熟必须长期深入估价作业一线，通过沉浸式的估价实践去见多识广，积累经验，练就既原则又灵活、既科学又艺术地处置估价难题的能力。由此联想到房地产估价师的理想培养之道或许应该是既有高等院校的专业学习，又有估价机构的师徒带挈，前者潜心理论学习，后者聚力实践历练。

就我自己的经历而言，如果说我是用了一年的时间强化弥补了相应的理论知识得以快速转行到房地产估价专业上来的话，那我是花了整整30年的时间浸润在丰富多彩的估价实践中，藉此不断学习，长年积淀，与时俱进。“吾生也有涯，而知也无涯”，活到老、学到老当是这个行业的规律。

五、前路漫漫，大有可为

岁月如歌，流年似水，自与房地产估价萍水相逢以来，不觉已半个甲子了。今天是中国房地产估价的而立华诞，她英年鼎盛，风华正茂。而我自己则已桑榆向晚，青春不再。年轻的中国房地产估价师们，此行入门不难，走通不易。放眼未来，前路漫漫，大有可为。望后来诸君且行且珍惜。

回望来程，感慨良多，千言万语或可浓缩成下面16个字表我心迹：

青青子衿，悠悠我心；执子之手，与子偕进！

谨以本文向开业30周年的中国房地产估价致敬！

参考文献：

[1] F.Plimmer, N.Turner & S.Gronow. 房地产估价导论. 胡至廉等译. 北京：中国建筑工业出版社，1996

[2] 吴守志. An approach to determine term rate of reversionary freehold. 苏州城建环保学院学报，1996，4：59~65.

[3] Wu Shouzhi. The determination of equated yield of freeholds using imperfect market evidence. Estates Gazette, 1995, No9525: 150~152.

[4] 吴守志，金建清. 公有住房使用权评估的拆迁安置价值分析法[J]. 中国房地产估价师，2000,1：21~24.

[5] 吴守志，金建清. 非文物古建筑价值评估初探[M]//. 2005国际房地产估价学术研讨会论文集. 北京：中国建筑工业出版社，2006：283~290.