袁东华
摘要：作为中国改革开放和中房学成立三十周年的亲历者，笔者个人及公司在发展过程中始终不忘初心，牢牢扎根房地产估价行业，并通过直接服务外资、深度参与数字经济、产业咨询和“双碳”评估等领域的方式持续创新，不断谋求行业的高质量可持续发展。
关键词：初心；诚信；创新；合作；转型发展
中国的改革开放已经历四十五年的历程，中房学也已成立三十周年，作为亲历者，回想起来确实感慨良多。结合公司发展进程，我想以不忘初心、持续创新两个方面来回顾和总结。
一、不忘初心
三十年前，上海市政府考虑到国家改革开放的发展趋势，前瞻性的提出要培养一批在房地产评估咨询领域与国际接轨的专业人才。通过与英国皇家特许测量师协会协商，1990年初在上海举办了第一届RICS的学习班。经由上海市房地局选拔推荐，我有幸参加了这期学习班。第一年是在上海外国语学院进行英语培训，第二年开始正式学习RICS的专业课程。
记得上第一节专业课时，给我们授课的英国老师说，只要你们考出大学二年级的课，我们负责送你们出国进修一年，然后通过RICS的面试就可以取得RICS的资质。对他的承诺当时我并不当真，因为当时的出国机会实在是太过稀缺了。直到1994年我们全班近三四十位通过大学PART TWO的同学，在英国房地产管理学院的安排下，一个不落地全部去了英联邦国家进修，这才使我对教我们的英国老师产生了一种不仅仅是传授知识的感激，更是对他们言必行、行必果的由衷钦佩。多年后，我们去英国见到几位老师，听他们说起当年安排我们出国的事，他们幽默地告诉我们，那些日子他们由教师的身份一下子转换成了销售的角色，费了不少口舌，好不容易才把我们给推销出去。我本人喜欢看书，对书中描写的一些我不甚明了的事情总会想弄个明白。譬如杜甫有句诗“朝叩富儿门，暮随肥马尘”，我就不明白被称为诗圣的杜甫为何会屈尊降贵地去迁就滚滚红尘中的富儿肥马。听到老师说的话里传递出的信息，我听出了为了我们的事，他们放下了传道授业的老师固有的清高，像推销员一样地，穿梭在世界各地的办公楼里，拜访与我们所学专业对口的公司。所有这一切，只为兑现一个对我们的承诺。想到这里，我突然对杜甫早叩的步履和暮随的身影，它们背后的动因有了新的理解，莫不是也是为了兑现对他人的承诺，当然这只是一种可能吧。回到与老师交流的话，应该说他们说的绝非戏言，因为九十年代初期，中国人要想出国学习实在是太难了。这里我讲一个细节，临出国时房地局干部处的一位处长，按照当时的规定，要求我的妻子到局里在一份担保我一年后保证回国的协议签字画押，从这一细节中就可见这是一件多么稀罕的事。考虑到当时我出国一年的收入是在国内的四五十倍的事实，出国的诱惑实在是太大了。当然难度也是成正比的，但是这些普通的英国老师却帮我们实现了。每每与同学聊起那些教我们的英国老师（Rogar Waterhouse , Bill Trench and Pauline）， Rogar当时三十多岁，长得高大英俊，鼻梁高挺眼晴是深蓝色的，多年前他来上海时带着一位越南籍的新婚妻子，我们曾经一起聚过。据居住在伦敦有机会经常见到这些老师的同学说，Rogar现在同越南妻子生的男孩己经上学了，对他来说是老来得子，本是件值得高兴的事，令他头痛的是学校开家长会，他去的话老是被人认为爷爷而不是父亲。BiII年龄比Rogar年长些，为人非常友善。在辅导我们复习迎考时，会拿许多案例给我们详细分析解析，末了总是会用他们国家的语言说一句考题会同案例相似，但决不会相同（It’s similar, but not the same.）。还有教我们法律课的PauIine女士非常的幽默，她人很胖，拍集体照时为显得自己苗条一些，她故意侧转身子，拍照的摄影师说，你侧身和正面形象都是一样的，不用侧身了。可是她偏不听，还故意侧着身子摆起了pose。引得大家一起大笑。前段时间还是那位住在伦敦的同学告诉我，PauIine是英国工党积极分子，经常上街参加抗议游行。想起来当年她在拍集体照摆活泼造型时，有人问她，“你多大了？”她的脸立刻变得严肃起来，连连说“This is private”。以她的性格，遇到社会上不公的现象，我相信她多半是会上街抗议的。他们都曾经当过我们的老师，而且在我们当年出国进修的这件事上，他们是兑现了自己的承诺的。在这些普通的英国教师身上，我学到了做事情一定要坚持的契约精神。在我们后来兴办公司时，我们还把体现契约精神的“诚信”写入了公司的核心价值观里（专业、诚信、创新、合作）。
时间转眼来到了2000年。那年国务院下达了经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的文件，在这时代背景下，我们萌生了创业的想法。当时我们要成立一家独立的估价公司并且拿到A级资质，面临着一系列的困难和客观条件的制约。就在我们一筹莫展忧心忡忡时，我们想到了向组织申请支持的办法。为此我以我个人的名义向房地局领导写了一封信，信中我阐明了我们为什么要成立公司的初衷：因为当时中国加入WTO已经确定，那就意味着到时外资评估中介机构将蜂拥而至。社会上普遍存在着一种担心，即中国的房地产中介市场将很快被这些国外中介机构所占领。面对如此严峻形势，我不由徒生一种历史的责任感，所谓“位卑未敢忘忧国”，作为稔熟西方发达社会在房地产估价方面的操作规程和运作模式，又深谙中国特有的中国国情和政策法规的我们，如果不站出来迎接这挑战，扪心自问，那么国家当初培养我们又有什么意义呢？信发出去后，我不知领导会有什么反应，心里一直惴惴不安。但是我一直记得五年前在我从房地局办公室，转到房地产评估中心时，领导在鼓励我去发挥专业特长时，还特意说过，下去后有事可以来找我。五年里我从没有找过领导，但五年前的承诺领导并不曾忘记，看了我的信，他认为这符合改革的政策和方向，表示全力支持。就在我送出信后一个月，在房地局的批准下，城市估价公司以上海市房地产评估中心脱钩改制的名义正式成立，由此，“城市”估价公司成了全国脱钩改制第一批次的机构（图1）。
图1
上面我讲了自己经历的两个故事。其实第二个故事，即在我写给领导的信里，是蕴含着创立公司时的一个承诺的。这个承诺就是在国家需要的时候挺身而出，为行业的繁荣和民族的崛起作出自己的应有贡献。信是2000年11月份写的，过去已经二十多年。民国才女林徽音在回答梁思成你为什么选择了我时，说“答案很长，需要一生的时间……。”而想要完成当年我信中的承诺，似乎要比一生的时间更长（因为企业的生命远比个体的生命长远），因此需要公司的老员工和不断加入城市大家庭的新员工们，在企业存续发展的岁月里，不断续写新的篇章，最终完成和实现这个承诺。
这个承诺是在公司初创时作出的，可以说实实在在地准确表达了公司创立时的初心。
二、持续创新
（一）服务外资
公司成立后，恰逢国家进入高速发展的周期，房地产建设也开展得如火如荼，与房地产开发直接关联的抵押、征收和涉税评估业务更是源源不断，让从事相关项目的评估机构忙得不亦乐乎。但是我们却并没有被这特定阶段出现的暖风熏得心醉，而是居安思危从创新的视角，努力突破传统业务的边界，主动跳出舒适区，寻求新的客户和市场。2003年公司敏锐地抓住了上海作为国际大都市和改革开放的桥头堡，在评估咨询领域出现了大量直接为外资服务的机会。这年的11月，我们获悉中国华融资产管理公司将举行出售不良资产国际招标活动，账面金额为200亿人民币左右。经多方联系，我们同一家国外投资银行进行了业务洽谈，签定了委托合同，开创了由国内评估机构为外资投行提供专业评估的先河。
但要完成这单业务，我们遇到的问题也是十分棘手的。当时公司刚起步不久，规模很小，人员不多。而项目分布全国21个城市，房地产数量约为550个，根据外资投行要求，要在一个星期内启动评估工作，并在一个月内完成报告。为此我专门给中房学副会长兼秘书长柴强发了一份函，请柴博对21个城市评估配合单位的挑选和联系事宜提供帮助。经柴博协调支持，二十一个城市评估机构通力配合和协同努力下，此项目得到了圆满的完成。二十多年过去了，我们对当年伸出援手帮助过我们公司的学会领导和兄弟单位，一直感铭在心。这里说一声谢谢！（图2）
图2
有了第一个直接为外资服务的成功经验，此后我们在此领域深耕不已，接了一批又一批的类似项目。值得一提的是十年前上海迪士尼项目和2020年全球最大乐高乐园金山项目评估，是具有标杆意义的。
（二）数字经济
2019年起，新冠疫情爆发，极大地影响了社会正常生活和生产活动。评估行业抵押、征收、涉税三大类的传统评估，二十多年来占据着机构营收超过半壁江山的业务也出现了江河日下、市场萎缩的严峻形势。
面对困难和挑战，我们选择了坚持创新破解困局，用开辟业务新赛道的举措来对冲传统市场不断萎缩的风险。
2020年，上海发布了《关于全面推进上海市城市数字化转型的意见》，公司瞄准数字经济这一新兴市场，在多年前瞻性布局和持续耕耘的基础上，在这领域加大投入。2021年还专门成立了数字化应用中心，逐渐形成了公司数字经济的产品和服务，全面融入公司各项主营业务的良好态势。在城市更新、乡村振兴、三大工程等事关国家战略和上海重点的领域里完成了各类数据大屏和信息系统达数百项。譬如“上海市城市更新信息系统”“上海市城中村信息管理系统”“上海市农村宅基地管理信息系统”等，为行业开辟了一条数字经济业务领域的全新赛道。为此我们还毫无保留地通过走出去、请进来的方式，与数十家国内评估机构进行了面对面的交流和沟通。通过互相学习和分享，努力在行业内营造出“一花独放不是春，百花齐放春满园”的和谐氛围。
（三）产业咨询
早在十多年前，为了对接国际，公司曾派员工远赴伦敦，在英国一家规模最大的房地产估价咨询公司进修，每周我们都会收到有关这家公司的各种第一手资讯。
下面是2010年9月13日至9月20日在英国进修的员工发回的一则备忘录：“从生产链上来说，公司涉足房地产估价的各个领域，包括但不限于房地产经纪、工业、办公、商业、居住、出租咨询（与其他各细分均有重叠）、物业管理、税务、工程咨询、机械设备等，目前正准备进入石油能源领域。”看到最后一句，我起先并不理解，房地产同石油似乎沾不上边。但转念一想我就清楚了，原来这家公司并不单纯做房地产咨询，他们还跨界做产业咨询。这一讯息可以说十年前我们就获悉了。但限于主、客观条件，直到经过长期的人才储备和经验积累，在2021年时值公司创建二十年之际，我们审时度势，适时成立了“产业发展研究中心”，开始涉足产业咨询的新兴业务。三年来，产业研究中心围绕产业调查、评价、策划、规划、招商、管理的闭环思路，从市、区、镇、企四个方面入手，形成了工业企业资源利用和效率评价、开发区产业园转型升级规划、产业园区建设和培养路径、投资地图和招商信息系统等多个大类产品，极大地丰富了行业专业服务咨询的领域和品类，大大拓展了行业未来向高端咨询发展的空间，展示了行业由评估向专业咨询深化转型的无限潜力和可能。
（四）“双碳”评估
2020年，我国提出“二氧化碳排放力争2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和”。要实现这一国家战略，预计国家每年投资规模2-4万亿元。而气候投融资是“双碳”承诺实现的重要支撑。2022年8月，生态环境部、发改委等九部门公布了上海市浦东新区等23个城市和地区获批国家级气候投融资试点（图3）。
图3
在上海市浦东新区政府的领导和组织下，我们汇同复旦大学绿色金融所等几家单位，在气候投融资产学研、数据能力和标准建设等方面进行了理论和实践的探索，努力尽快掌握新核心生产要素——数据和算法。
为响应国家号召，公司近年来持续关注“双碳”领域的前沿动态，聚焦双碳咨询、碳管理和碳能力建设等三大板块，积极开展“双碳”相关业务，助力国家和地方双碳目标的实现。为此公司还组织多名员工考了碳排放交易员和碳稽查员的资格证。
实现“双碳”目标是一项国家战略，潜在的市场和业务前景十分广阔，公司目前正在深度参与上海浦东新区投融资的试点项目，努力拓展与“双碳”有关的评估咨询业务，争取为行业趟出一条路来。尽管这个领域从前没有路，但我们相信路是人走出来的，走的人多了便成了路。
美国作家罗伯特·弗罗斯特曾写过一首诗，其中一句广为流传：“一片树林里分出两条路——而我选择了人迹更少的一条，从此决定了我一生的道路”。回顾“城市房地产估价公司”二十多年所走过的道路，走的无疑也是一条人迹更少的路，一条持续创新的路。
要问公司为什么会有这种寻觅的精神和不停步的坚韧，内生的动力应该是初心使然吧。
三十年前我们行业随着改革开放的时代大潮开始起步，俗话说“三十而立”，可以说经过三十年风雨洗礼，我们的行业不断发展壮大，像行业内的领先企业“永业行”“国众联”等都达到了千人以上的规模。当然，行业整体繁荣的景象，应该是像亚马逊雨林一样，是一个既有参天大树大象起舞，也有天涯芳草蚂蚁雄兵，充满活力、欣欣向荣的生态世界，大小机构在行业内都能占据一席之地，和谐共生、共同成长。
此刻，站在行业发展后三十年的入口，我们完全有信心以更高的起点迈出攀登更高目标的脚步。期待行业的各家企业，不但要保持多年来持续有效的线下沟通交流，还要加强各自公司网站和公众号的建设，以月月新、日日新的面貌分享各自在开展业务方面的资讯，互鉴互学，共同进步。相信通过我们的不断努力，正值青春勃发而立之年的行业，明天一定会发展得更加美好。