崔太平 邹 亮

一、投身行业，积力所举

在改革开放历经十几个年头后的1994年，中国房地产估价师学会（后更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”）成立。同年，《中华人民共和国城市房地产管理法》正式颁布，其中提及国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。1993年和1994年，原建设部、原人事部联合认定了第一批、第二批共346名“房地产估价师”。从1995年起，内地人员取得房地产估价师资格的唯一途径，便是通过全国房地产估价师执业资格考试。也正是1995年，我参加了全国首次房地产估价师执业资格考试，并考了全四川（含尚未成为直辖市的重庆）第一名，紧接着我受四川省建委（当时称为建委，现在是住建厅）邀请，为全省的房地产评估员培训授课，我记得当时省建委连续举办了两期培训，一期为四川省农行系统举办，另一期为全省建行系统举办。当时，四川省还没有个人创办评估公司的先例，我顺势向建设厅打报告申请创办评估所，房地产评估资质也就批下来了。

成立之初的艰辛与激情是并存的，这让我一直难以忘怀。今天我依然记得，当时为了节约10元钱，我和余先贵骑了十几公里路程的自行车去买办公用的一把椅子，弄得灰头土脸、气喘吁吁，但当时的我们却感到充实和满足。恒通评估1997年成立之初，评估是新兴行业，大家都不知道未来会发展成什么样，但我们都极富激情，对未来充满了希望。

当时的办公条件与现在不能同日而语，但大家心里都充满希望

其实成立之初的艰辛，主要还不是物质条件方面的困难，最艰辛的是不能得到别人的理解和认同。因为“恒通评估”是四川省第一家民办的评估机构，与当时其他“官办”评估机构相比，身份就比别人矮了一截，客户往往怀疑我们的评估资格，政府部门和金融机构的人员对我们也不信任。因为市场尚未开放，作为先行者，我们理解、尊重别人的看法。为了赢得他人的信任和尊重，只能靠自己的热心服务和耐心去感动人，靠自己的能力和操守去打动人。然而，如何通过完善企业的文化建设与制度建设，让大家有意愿坚守自己的操守、发挥自己的专业能力、提供优质的服务，去赢得社会大众的认可与信任？这是我们房地产评估企业一直在探寻的路径。在探寻的过程中，我们实施合伙人制度、畅通晋升渠道、创办杂志、开办读书会……在努力完善企业文化与制度的路上创造性地走出了属于恒通评估的企业文化。

2002年初，我萌生了把恒通评估改制为合伙制的想法。经历了一年的思考，在查阅学习了国内外有关合伙人制度的民商事法律相关知识后，我拟定了恒通评估的第一份合伙协议，并于2002年年底将恒通评估改制为普通合伙的四川恒通评估师事务所。后来，恒通评估经历多次改制，我们在2007年从普通的合伙改制为特殊的普通合伙，后来又改回为有限责任公司，但是恒通评估的内部管理始终遵循合伙人制度的基本精神而没有须臾变化。可以说，从2002年年底改制之后，恒通评估就不再是一家一姓的评估机构，甚至也不是合伙人的机构，而是全体员工安身立命之所，事业成就之地。恒通评估合伙人制度设立之初就确立了合伙人的进入退出机制等制度基础。后期经逐步完善，现在恒通评估的合伙人制度主要包括进入退出机制、议事制度、合伙人分级、收益分配、份额调整及保障制度等，其制度核心为进入机制、退出机制、议事规则和保障机制。

此后，恒通评估陆续多位同事入伙，也开始有合伙人退休、退伙。2016年1月22日，两位新晋合伙人符骝、岳灵将左手放在入伙协议上，右手举起，面向我宣读誓词，在全体员工及新晋合伙人家属的见证下宣誓入伙，并在现场签署合伙协议。2022年10月29日，恒通评估为合伙人杨小明、冉孟华举行荣退仪式。2023年1月4日，恒通评估为合伙人余先贵举办了退伙仪式，并同时举办首位产品合伙人周欣的入伙仪式。已实行二十年的恒通评估合伙制顺利落实了完整的进入退出机制，彰显出完善的合伙人进入和退出机制给恒通带来的活力与生机。2023年9月，恒通评估创新性地推出了初级合伙人制度，将优秀人才吸纳进初级合伙人队伍；2024年1月19日，首批四位初级合伙人入伙，进一步增强了合伙人团队力量。

30年来，估价行业经历了脱钩改制、社会经济的迅猛发展，中房学助力行业开拓、促进技术进步，激励全国估价师跨过多次难关。今天，行业面临着新老交替时点，60后大都进入了退休退伙阶段，估价机构面临着如何实现薪火传承的问题，评估行业面临着骨干断层的问题。2023年，中国房地产估价年会特以“机构内部治理与高质量可持续发展”为题，探讨相关问题。我发表论文《关于估价机构薪火传承若干问题的思考》，并以《估价机构薪火传承与合伙文化》为题，在中房学年会上作主题演讲，建议评估行业大力推动合伙文化的普及，积极引入合伙人治理模式，并结合自身经验对机构内部治理关键性问题进行思考和分析，希冀能以恒通评估的合伙制实践案例，为行业的高质量可持续发展提供一条思路。

为了更好地推动行业发展，也为了帮助更多高校学子成为未来的栋梁之才，经我提议，在恒通评估与西南财经大学财税学院、四川省社会科学院研究生院、四川大学有关学院的共同努力下，恒通评估于2024年1月7日选拔出十一名同学入选第一届“高校合伙人培育计划”，来自三所院校的学子在恒通评估这个平台获得了不计回报的培育。我由衷地希望，通过与上述院校合作，我们恒通评估合伙人能够在未来12年的时间里培育出一百位同学，帮助他们走向社会，在各行各业成长为卓越之人才——我之所谓的合伙人。当然，也希望通过这一计划培养出更多我们房地产估价行业的合伙人，为估价行业专业地位的提升而奋发努力。

二、坚守专业，朝乾夕惕

中房学30年来一直致力于行业可持续、高质量发展，积极开展学术研讨、举办学术论坛，推出行业相关管理办法与技术标准，开办各类专题培训与继续教育，推动内地房地产经纪人与香港地产代理专业资格互认工作的顺利开展……在自己近30年的执业生涯中，我有幸也参与了其中部分工作。

2001年，内地与香港房地产估价行业主管部门和行业组织开始积极接洽，表达和交换了资格互认的意愿，并推动资格互认工作的开展。2003年6月29日，商务部与香港特别行政区财政司签署《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA），推动了资格互认进程。同年11月份，中国房地产估价师学会和香港测量师学会签署互认协议，并在2004年完成首批互认，成为CEPA框架下最早完成互认的专业资格。与香港九七回归似乎有某种巧合般的注定，在深圳的互认资格考试中，香港刚好有97名测量师取得互认资格。同时，内地111名房地产估价师取得香港测量师资格。在当时的互认资格考试中，我碰巧取得考试成绩唯一的满分。

在资格互认仪式上，两地各派一名取得对方专业资格的代表发言，来自香港的测量师梁振英先生代表香港测量师发言，我则作为内地估价师代表发言。在梁振英先生当选香港特首之后，我曾玩笑说他转行到了政治测量师。我自己呢，则继续坚守在房地产估价师（测量师）这个行业已有近30年。

在资格互认仪式上，我取得香港的测量师资格并代表内地评估师发言

2009年初，在全国“两会”之后，国家建设部和最高人民法院接到全国政协提案办公室《关于建立房地产司法鉴定规范的提案》的第1357号提案批件。经会商，一致认为在法院司法审判和执行中涉及的房地产司法鉴定估价行为亟待规范。当年12月24日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会、四川恒通评估师事务所有限公司、四川省高级人民法院共同组成13人的课题组，开展住房和城乡建设部部级申报课题《房地产司法鉴定估价规范研究》的课题研究，时任中房学副会长兼秘书长柴强博士担任课题组组长，我和四川省高院原副院长陈明国为副组长。经过两年多的辛苦工作，2011年3月3日，四川省高级人民法院、四川省住房和城乡建设厅联合发文由我起草的《关于规范房地产司法鉴定评估工作的通知》（川高法〔2011〕99号）。2011年3月30日，四川省住房和城乡建设厅印发《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》（川建房发〔2011〕89号）。课题成果最终形成了四川省的一个行业标准，这是全国首份相关行业标准。2011年7月19日至23日，由最高人民法院主办，黑龙江省高级人民法院承办的“人民法院司法技术辅助工作研讨班”在黑龙江省牡丹江市召开。研讨班邀请柴强博士和我参会，课题成果之一《从法院角度看房地产司法鉴定估价存在的问题》在会上获得最高法院的一等奖。

改革开放40余年，中国经济社会面貌发生了翻天覆地的变化，房地产估价行业一直在变局中谋发展。为求谋定而后动，中房学历年组织学术研讨，征集学术论文。恒通评估积极组织同事参与，与全国同仁一同探讨行业高质量发展，入选中房学论文集文章二十余篇，完成中房学课题十来个。

2007年10月17—18日，由世界估价组织举办，中房学、中国资产评估协会、中国土地估价师协会携手承办与协办第二届国际估价论坛《估价专业的地方化和全球化》，我作为国内估价专业人士代表发表了《投资性房地产公允价值评估》的主题演讲。2013年，房地产司法鉴定估价论坛上，我作《四川省房地产司法鉴定评估规范的创新点》演讲，同年中房学主题为“挑战与展望：大数据时代房地产估价和经纪行业发展”的年会上，我作《电子签章平台的设计与运用》演讲。随着社会经济发展，行业市场变化，我持续跟进相关学术研究，除发表论文外，陆续在中房学年会上作《传统房地产估价行业未来发展趋势探讨》《房地产估价行业转折点真的来了》《以不懈的专业主义精神面对未来》《估价机构薪火传承与合伙文化》主题演讲。

在参与中房学工作这近三十年时间里，我兢兢业业、如履薄冰。幸而得到中房学认可，自2005年起历任中房学第二届理事会理事，第三、第四届理事会常务理事，并于2010年入选首批资深会员（估价组别）名单。2023年，恒通评估高级合伙人张引、盘小霞也入选中房学第二批资深会员名单，我们幸甚至极，深觉肩上责任更重，竭力继续为行业发声，希冀能为提升行业地位略尽绵力。

三、坐而论道，起而行之

行业要发展，评估师要能像律师、会计师一样获得社会公众的广泛认可，光靠内部治理是不够的。我们还需要坐而论道，起而行之。

在评估法颁布实施以前，评估行业的唯一的一部行政法规是1991年11月16日中华人民共和国国务院令第91号《国有资产评估管理办法》。自2006年起，《资产评估法》十年的评估立法活动开始。2005年底，我得知11月将召开评估立法相关研讨会，便根据会议通知主动去电，由于此前有作为特邀专家参与《物权法》立法相关工作，有幸参与到此次评估立法活动中，我也成为北京以外唯一一名参与此次评估立法活动的成员。2006年，恒通评估接受全国人大委托负责组织起草《评估法专家建议稿》，并于当年9月提交的《中华人民共和国财产评估师法（专家建议稿）》，受到起草工作小组领导好评，并以《崔太平谈评估立法》为题编发一期简报，报全国人大常委会委员长、副委员长参阅。

此前，我于2005年7月16—20日参加原建设部举办的《物权法（草案）》专家座谈会，并陪同住建部领导向全国人大法工委进行专题汇报。8月，我赴京参加了由建设部、人民银行、银监会联合起草的“关于加强房地产抵押登记管理和房地产评估管理若干问题的通知”的讨论修订工作。8月2日，我参加四川省人大法工委组织召开的“物权法（草案）立法座谈会”；11月19日，参加中国•成都“物权法与房地产业发展专家论坛”。

2006年7月11日，受全国人大常委会法工委邀请，我参加全国人大法律委员会、全国人大常委会法制工作委员会组织召开的《合伙企业法》专家研讨会，自己提出的专家建议被吸纳进入修订后的《合伙企业法》。

2010年3月15日—16日，我作为特邀专家，赴京参加由国务院法制办公室与住房和城乡建设部联合举办的《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》专家研讨会。7月22日，我赴京参加了由中农办、全国人大常委会法工委、发展改革委、国土资源部、住房城乡建设部和国务院法制办联合召开的专家论证会，就《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法（修订案）》的立法审查工作当中涉及的国有土地上房屋征收和集体土地征收的补偿等问题进行专题论证，所提建议也被后来通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》吸纳。

2015年4月，住房城乡建设部发布国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），我作为这一新国标的评审专家组成员参与其中。2013年《房地产估价基本术语标准》，我也是其验收评审专家之一。直至2016年，参与的评估法十年立法活动终于完成，全国人大常委会通过了《中华人民共和国资产评估法》，并从2016年12月1日开始实施。

自2005年起担任中房学第二届理事会理事以来，我获得了学会与全国同行支持与信任，除在推动评估行业发展的专业领域积极发声以外，我也希望能努力推动公益事业的开展，回馈社会的同时也让社会大众看到评估师群体身上的社会责任感和公益正能量。5·12大地震后，我获多方信任牵头捐建都江堰市虹口乡“估价师·盟员爱心医院”。这是经中房学发起倡议，与民盟四川省委一道，全国估价师用大爱与信任共同为灾区人民捐建的一所医院。从这个起点开始，更多的估价专业人士开始关注公益，躬身投入公益，践行社会责任，同时也让社会大众在更多公益事业中看到评估师的身影。仅以恒通评估为例，我们于2014年联合发起创立“成都信义公益服务中心”，为提升青少年国民素质提供持续、专业的公益服务；在青海玉树地震、甘孜州泸定县地震、甘肃临夏州积石山县地震等天灾中倾力援助，并在雅安芦山地震之后，积极牵线搭桥，借助互联网远程教育，促成了开办“雅安•七中网络班”，让雅安雨城二中分享成都七中的优质教育资源；2004年，在四川大学公共管理学院设立“恒通评估”奖学金，奖励品学兼优的贫寒学子；2007年，将用于恒通评估成立十周年庆典的10万元捐赠给贫困学子，帮助南充市西充县部分贫困学子走入大学殿堂。同时，我们在疫情防控、脱贫攻坚、守护学子等多个项目中聊尽心意，回馈社会。

自1995年考取评估师执业资格至今，近30年来，我积极参政议政，发出评估师的声音，历任两届四川省人大常委会委员、三届四川省人大代表，两届四川省人大内司委委员、一届四川省人大财经委委员；当选两届民盟中央委员、民盟中央社会委员会副主任委员，民盟四川省委会副主委，民盟四川省委会常委等。此外，我与恒通评估高级合伙人盘小霞入选成都仲裁委员会第四届、第五届仲裁员，参与到民商事纠纷的仲裁工作当中，与那些出任仲裁员的法学专家和律师一道，发挥专业人士在仲裁当中的作用，发出了我们房地产估价师的专业之声。

2006年12月20日，我被中共中央统战部、国家发改委、国家人事部、国家工商总局和全国工商联联名授予“全国优秀中国特色社会主义事业建设者”荣誉称号，并作为优秀代表发言

我曾在2005年12月8日《法制日报》发表的《从评估师整体失语看评估师话语权》中写道，评估师对于社会当中的涉及经济和法律的热点事件，不能失语，要发出我们自己的声音。近30年里，我在中房学的支持与信任下，有了更多为行业发声的机会，得以积极参与行业立法与社会事务，在为评估行业谋得更好的生存环境，为评估师赢得社会的尊重的同时，也为社会尽一份绵薄之力。为此，我倍感欣慰，并常怀感恩之心。

特撰此文，以纪念中房学成立30周年。