段江涛
摘要：本文通过分阶段回顾了中国房地产估价行业的发展历程，结合个人经历，总结每个阶段的行业政策和中房学在推动房地产估价行业专业化、规范化和国际化方面的作用及取得的成就。同时，分享了各阶段笔者实践过程中的一些亲身经历和中房学对新疆房地产估价行业的支持与帮助。
关键词：房地产估价；中房学；行业管理；高质量发展
2024年适逢《中华人民共和国城市房地产管理法》确立国家实行房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度和中国房地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称中房学）成立30周年。而立之年的中房学，不仅见证了中国房地产市场的蓬勃发展，更推动了房地产估价行业持续健康的高质量发展，取得累累硕果。回忆30年的经历，脑海里时常浮现出行业及中房学领导和从业者感人的画面，感慨他们为行业发展绘就出浓墨重彩的发展画卷。
中房学这30年，是国家改革开放经历社会转型、体制转轨、企业转制变化过程见证者，又是不断进取、创新求强的参与者，是与时俱进、服务机构、服务行业、服务国家的30年。
十一届三中全会后，国家工作重心转向经济建设，提出“按行业组织、按行业管理、按行业规划”的改革措施，行业社团组织承担起历史赋予的使命。十四届三中全会，从计划经济体制转向社会主义市场经济体制，提出要发挥行业协会、商会等组织的作用，依据市场规则，建立自律性运行机制，接受政府部门的管理和监督，中房学应运而生，开始璀璨生辉的进行曲。在房地产行业工作30多年的经历，让我见证了新疆维吾尔自治区房地产估价行业从起步到现在的发展历程，笔者从个人经历和关注者的角度，回顾中房学对房地产估价行业发展做出成绩和对新疆房地产估价行业大力支持与帮助，借纪念中房学成立30周年之际，与房地产估价行业同仁们进行分享。
一、1995年之前的房地产估价管理建立阶段
1988年原建设部开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度（当时称为估价员），从业人员是全疆各地、州、市、县房地产交易所（中心）的工作人员。
1992年原建设部关于印发《城市房地产市场估价管理暂行办法》（建房〔1992〕579号）指出，加强房地产市场估价工作的管理；1993年《关于认定“房地产估价师”有关问题的通知》（建房〔1993〕27号）指出，为加强房地产估价专业人员的资格管理，建立起规范的、符合国际惯例的房地产估价师制度，原建设部和人事部共同组成房地产估价师认定工作领导小组，于1993和1994年全国开展两批房地产估价师资格认证（新疆两批认定了3人）。随着中国房地产市场的兴起和房地产估价需求的日益增长，1994年中房学成立，标志着中国房地产估价行业开始走向专业化、规范化的道路。
笔者有幸大学毕业就从事房地产领域的干部培训教学和参与行业管理工作。主要进行脱产学期6个月的估价员和学期3个月所长培训班的授课和相关管理文件的制定，我记忆犹新的是，当时哈密红星农场房管所50多岁的所长，为参加取证考试晕倒在教室情景；建设厅、建设学院相关领导时常鼓励我，面对新行业、新问题要敢于探索和研究，在工作中给予了极大的支持和信任，促使我在工作中逐步形成敬业和严谨的工作作风，给刚参加工作的我上了生动的一课。
这一阶段，全疆房地产估价机构都是各地、州、市、县房地产管理部门所属的事业单位（大部分称为房地产交易所或房地产交易中心），房地产估价业务主要是防止房地产交易过程中隐价避税，房地产抵押贷款、司法鉴定等，具有公共服务的职能。
二、1995至2000年房地产估价行业制度建立和市场化起步阶段
从1995年原国家建设部和人事部印发《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》，逐步制定了《关于加强于银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》《关于房地产中介服务收费的通知》《城市房地产中介服务管理规定》《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》《房地产估价师注册管理办法》《房地产估价规范》《关于房地产评估机构脱钩改制的通知》等，中房学配合原建设部从房地产估价师执业资格、资格考试、资格注册、继续教育、估价规范、机构管理等方面建立行业制度并实施。同时创办会刊、开展课题研究和培训、组织国内外的学术交流、国家一级房地产价格评估机机构评审等工作，都收获了沉甸甸的果实。
笔者脑海里闪现出当年起草实施文件、组织估价师考前辅导班、规范房地产估价业务等跳动的画面。
1996年6月，原建设厅克服多种限制，决定由我担任法定代表人，通过工商登记成立新疆房地产估价事务中心（资质编号001），不以盈利为目的，主要职责是示范引领全疆房地产估价业务及调处估价纠纷等工作。从事的抵押、上市公司（水利、石化、石材等）、开发项目可研、鉴定、课税、入股等项目评估，为估价机构树立了公信力和声誉，得到了社会的认可；为落实房地产估价师执业资格制度，在疆内连续多年组织考前辅导班并授课，中房学领导协调行业知名人士来疆辅导，提升新疆房地产估价师队伍建设。
这期间笔者有幸参加相关会议，当年老领导的关怀至今难忘，记得当时柴强秘书长介绍国外房地产估价管理制度、发展状况、行业在社会的作用和地位，使我对房地产估价行业有了更高更深的认识、坚定我从事行业的信心；在交流汇报新疆房地产估价行业发展和存在的问题中，当时的姜万荣处长给予的细致分析和指导，更体贴到帮我解决返程火车票亲自给我，细微之处见知著，点滴小事暖人心。体现了领导对新疆边远地区房地产估价行业支持和对工作人员的关怀，使新疆房地产估价行业管理水平得到不断提升，对笔者个人和职业发展都产生深远的影响。
特别是参加“第五届亚洲房地产学会年会暨国际房地产学术研讨会”，使我开阔了视野，更深刻领悟到中国房地产估价行业制度的建立，从一开始就定位于走专业化、规范化和国际化发展道路。
房地产估价机构出现了公民并存的现象，房地产估价行业迈入市场化的进程。从1996年起，我区对房地产估价机构进行资质审批，民营的房地产估价机构开始出现，到2000年共计审批6家民营机构，打破房地产行政主管部门所属房地产交易所的垄断经营局面，不断挖掘房地产估价业务的范围。2000年原建设部下发《关于房地产评估机构脱钩改制的通知》（建住房〔2000〕96号），进一步推动房地产估价行业市场化进程。
三、2001年至2016年房地产估价行业市场化大发展阶段
《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房〔2002〕123号）指出，未按有关规定完成脱钩改制的房地产估价机构，一律取消其从事评估业务的资质，助推了房地产估价机构的改制和行业市场化的快速发展。
随着中国经济的快速发展，房地产估价在国民经济中的作用越来越显著，涉及的领域也越发广泛，扮演着越来越重要的角色。中房学不忘初心，勇立时代潮头、阔步前行，践行国家战略，履行社会责任，走出了一条的波澜壮阔、成绩斐然的办会之路。
中房学通过及时与估价机构、地方协会、相关部门、高校及专家学者举办联谊会、座谈会、年会，紧随时代发展的步伐，及时探讨不同时期行业面临的主要议题，如：自律管理、开拓市场、估价机构管理、信息化建设和数据业务模式、规范市场、治理商业贿赂、新技术在估价中的运用等；加强各地房地产估价行业组织之间交流，沟通与协作，共促行业健康发展；进行政策解读、技术创新、风险管理、房地产估价未来发展趋势和发展方向等议题，为行业发展把脉定向，引领行业发展，增强行业的竞争力，维护行业信誉和提高行业公信力，促进行业的健康和可持续发展。
中房学与数十个国家和地区的国际组织和机构进行广泛的交流与合作，包括国际测量师联合会（FIG）、国际估价官协会（IAAO）、国际物业税学会、英国皇家特许测量师学会（RICS）、美国估价学会（AI）、国际通行权协会、澳大利亚房地产学会（API）、香港测量师学会、日本不动产研究所、日本不动产鉴定士协会联合会、韩国鉴定评价协会、葡萄牙工程师学会、世界不动产联盟（FIABCI）等，通过加入国际组织、签署了多项合作协议、参与国际会议、举办学术论坛、考察交流、邀请国际估价专家分享经验等，引入国际理念和方法，与国际估价标准接轨，推动了房地产估价行业的国际化进程，提升中房学国际影响力；通过签订资格互认协议，提高了中国房地产估价师的国际认可度，同时也在国际舞台上展现了中国房地产估价行业的专业形象，提升中国在国际估价领域的话语权和地位。
中房学根据服务需求强化组织建设，设立考试注册专业委员会、行业自律专业委员会、房地产信息化专业委员会、海外资格组等；不断健全完善自律管理制度，制定了《会员管理办法》《房地产估价师继续教育实施办法》《房地产估价报告抽查评审办法》《房地产估价档案管理办法》《房地产估价机构检查办法》《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》等房地产估价行业自律管理文件，提高了自我管理能力，维护了房地产估价行业市场秩序。
积极参与《房地产抵押估价指导意见》《城市房屋拆迁估价指导意见》《房地产估价机构管理办法》《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》《房地产估价师注册管理办法》《资产评估法》等的制定与修改，开展《房地产税税基评估技术与制度研究》《房地产估价数据标准》《非居住房产批量估价成本手册研究》等课题研究，为政府部门在法律法规、产业政策的制定和实施中提供决策咨询与专业建议。为行业发展争取更有利的政策环境，持续更新和完善估价标准，拓宽业务范围，适应市场变化。
中房学利用会刊和构建网站、手机短信服务、微信公众号与会员双向交互，为会员提供了方便的网上服务项目，开通了估价机构管理、考试注册、网络教育、行业管理、会员系统、报告评审等服务平台和信息查询功能，及时发布统计数据、行业政策、学术研讨和动态信息等，提高了为行业服务的效率和质量。
进行继续教育和专业培训，不断学习新知识、新技能，提升专业素养，对世界开放执业资格考试、执业资格国际认证，召开各类学术研讨会、评优表彰，举办成就展、知识竞赛，提高了估价师的执业能力，激发了行业内的创新活力，无数房地产估价师在这里成长，为行业发展提供了有力支撑。
中房学强化行业自律管理，在学会自身建设、制度标准完善、诚信体系建设、对外交流合作、人才培养、技术创新、服务会员、参与立法、业务开拓、以及课题研究、评先树优、咨询培训，融合提炼、自我创新等等方面，充分发挥桥梁纽带作用，贯彻落实国家方针政策，参与社会共治，办大会、做研究、提倡议、推自律、定标准，服务会员，为行业健康有序发展努力贡献力量，赢得了政府部门和业界的高度认可。推动行业多元化发展、技术进步和创新，促进行业可持续，创造性地开展服务工作，满足了社会发展的新需求，以孜孜不倦这根G弦，引领房地产估价行业演奏出激昂的进行曲。
这一阶段，笔者主要从事新疆房地产估价行业管理、继续教育培训工作。让我至今难忘的是：原建设厅领导多次与我谈话，率先注销新疆房地产估价事务中心，推进新疆房地产估价行业市场化步伐，并耐心疏导我不要调离、辞职，继续为新疆房地产业发展尽力；原建设部援疆的常青副厅长，给我专业文章让我写感悟、指导如何抓工作重点、教导如何勇担责任细致工作，迅速提高了我的个人工作能力；更难忘是向中房学反映新疆偏远、机构规模小、估价师到内地参加继续教育，经济负担重，耗费时间长，柴强会长就及时在新疆安排培训点，不仅解决了继续教育困难的同时提供向内地机构交流、学习、合作的机会，还援助资金鼎力相助新疆房地产业协会的发展；柴强会长、赵鑫明秘书长亲自来疆，并选派全国知名机构负责人、学者多次举办培训，有效的提升全疆房地产估价人员和机构管理的整体水平。
四、2017年至今房地产估价行业转型和创新发展阶段
《资产评估法》实施后，房地产估价行业迈入进一步转型升级的发展阶段。在经济大变局和技术革新的快速变革的时代，随着市场的不断变化和客户需求的多样化，中房学引导房地产估价机构探索新的业务领域和服务模式，拓展估价服务的深度和广度。同时面对风险和市场竞争等挑战，不断加强内控体系建设，提升治理能力，防范化解风险，为行业的创新、高质量、可持续发展贡献力量。
笔者因工作变动，这期间离开了房地产估价行业，在新的工作中也涉及一些评估业务，近两年又在自然资源评价、城市更新、生态资源价值等方面做探索。让我感动的是还有中房学人员与我联系，珍藏的记忆播放出过往中房学工作人员长期对我工作的帮助、支持和信任的温馨画面，感动不时涌上心头，也借此次机会向他们表示感谢！
由于笔力和参与房地产估价深度有限，对中房学30年来取得的成绩不胜言表。中房学随国家改革开放开始了“风正一帆悬”的励精图治，锐意进取、创新求强办会之路，在行业发展各方面积极努力和前瞻性思考，紧密结合实际工作和国家发展的要求，面对大变局、引领新趋势，坚持“服务紧跟市场行、服务紧跟发展变”的理念，准确把握行业规律和特征，与时俱进、完善与优化、创新与发展，用如椽大笔，绘就出高质量、跨越式发展的精美画卷，成为政府靠得住、机构信得过、行业有威信、国际有地位行业组织。