张鑫恭

房地产估价是个老问题，也是个新课题。说它是个“老问题”，是因为过去几十年我们一直这样提；说它是个“新课题”，是因为从来没有像现在这么重视这个问题。我做房地产估价工作30多年了，亲眼见证了这个行业的起步与兴盛、改革与发展。

一、初入房地产估价行业

1973年，我正式调入房产管理局，从事预算工作，最初负责部门房地产项目的预决算工作，包括项目成本的估算、资金的分配和控制。后来主要负责单位整个预算工作，并开始接触到房地产估价工作。当时，既对估价目的缺乏足够的认识，又对估价原则、估价程序、估价方法知之甚少，还对合理、有效的估价“云里雾里”。但是，长期从事部门实际工作，让我深深地感受到房地产估价工作的重要性和复杂性。要想胜任预算工作，就必须恶补房地产估价知识。从此，自己不仅想要学，而且工作性质迫切需要加之个人兴趣，促使我尽快学习房地产估价。长时间具体、繁杂的预算工作，培养了自己对数据和细节的敏感性，积累了做好房地产估价工作必备的知识和经验。

1992年，我被调入中国农村信托投资公司山东分公司工作，1996年6月被抽调进京，同北京总部的同志一起参与了北京华侨大厦境外融资评估工作。北京华侨大厦境外抵押融资评估项目，对我的职业发展产生了深远的影响，也为我打开了房地产评估行业的大门。

北京华侨大厦始建于五十年代，是北京的十大建筑之一，也是北京的一座标志性建筑，因年久失修需重新装修改造，由于项目规模庞大，涉及资金巨大。中国侨联副主席特委托中农信以北京华侨大厦作为抵押获得境外贷款，需要为华侨大厦需要提供一份权威且详细的评估报告。这项任务要求高、时间紧、责任重大，对于我来说，是一次前所未有的挑战。

在项目初期，我被派往北京，与总部的评估团队进行紧密合作。为推进工作，在这个过程中，我不仅需要掌握大量的基础数据，还要进行现场勘查和市场调研。在这个过程中，通过对项目的深入了解，我逐步掌握了评估的关键步骤和方法。

数据收集与分析：数据的全面性和准确性是评估报告的重要基础。为此，首先，我们收集了大量的基础数据，包括建筑结构、土地使用情况、市场行情等。这些数据的准确性和全面性是评估报告的重要基础。为了确保数据的准确性可靠性，我们采取了多渠道的数据采集方法，并进行了细致的核对和分析。

数据收集完成后，我们进行了多次现场勘查，详细记录了项目的实际情况。通过现场勘查过程中，我不仅了解了建筑的实际状况，还与相关的技术人员进行了深入的交流，进一步掌握了项目的细节。

在评估过程中，我们采用了市场比较法，对周边类似项目进行了详细的比较和分析。通过对市场行情的深入研究，我们能够更准确地评估出华侨大厦的市场价值。

在完成数据分析和市场调研后，我们开始撰写评估报告。这是一份详细且权威的报告，内容涵盖了项目的基本情况、市场分析、评估方法和结论等多个方面。为了保证报告的准确性和权威性，我们进行了多次审核和修改，确保每一个细节都准确无误。

在北京华侨大厦境外融资评估工作中在这个过程中，我学到了许多宝贵的经验和技巧，比如如何有效地收集和分析数据，如何进行市场调研和比较，如何撰写翔实的评估报告，弄清了哪些是公认的估价原则，哪些是必须采用的估价程序，哪些是科学的估价方法，哪些是合理、有效的估算和判定的标准，哪些是我们房地产估价人员的责任和义务。同时，锻炼了处理复杂问题的能力。这些专业知识、经验和技巧不仅帮助我完成了这个项目，也为我日后的工作提供了重要的参考和借鉴。

通过“恶补”专业知识和“大水急流”式的集中学习，使自己了解了国际上一些国家的先进评估标准和方法，意识到我们国内房地产评估行业还处于起步阶段，很多制度及标准尚未建立、健全和完善。但是，随着社会经济的不断发展，各个行业都在发生巨大的变革，我们所从事的行业也不例外。作为这个行业的一员，我深知我们所面临着巨大的机遇和挑战。只要我们紧跟时代潮流，积极应对变革，房地产评估行业将迎来规范、健康的未来。

1997年1月中农信被国务院关闭，大家都在等待重新择业。我决定去创业，很快，成立了山东三鑫房地产评估咨询有限公司，也是山东省省内首家股份制房地产评估公司。这是我职业生涯中的另一重要标志性里程。

自己挑头搞房地产评估，难度一点都不亚于人生中其他的重大决定。这不是看到别人创业，一时冲动，跟风创业，而是经过多年在房地产评估行业的积累和沉淀，深感这一行业的广阔前景和发展潜力，慎重做出的决定。只有拥有自己的公司，才能更好地发挥自己的专业特长和管理才能。于是，我下定决心，准备牺牲精力、时间、金钱、家庭，作为创始人带领其他人来做这件事情。

当时，虽说公司规模不大，但整个团队充满了激情和信心。我们面临的挑战主要包括资金与资源。初创公司需要大量的资金和资源来支持业务的发展。为了筹集资金，我通过多种途径寻找投资者，并与多家金融机构进行了洽谈，最终成功获得了初期的创业资金。

作为一家新成立的公司，我们需要在市场上建立自己的声誉和客户基础。为了开拓市场，我们制定了详细的市场推广计划，积极参与各类行业展会和交流活动，向潜在客户展示我们的专业能力和服务优势。

初创公司需要一支高素质、专业化的团队来支持业务的发展。为了吸引和留住人才，我制定了一系列的激励措施，并积极开展员工培训，提高团队的专业水平和综合能力。我们积极组织各种行业培训和学术交流活动，邀请了多位行业知名专家授课。来自高校、科研院所和企业的资深学者和专家们带领员工共同探索行业前沿领域，课程内容涵盖数据资产评估标准、评估方法、评估模型，数据要素改革、数据安全治理等多个领域，为员工提供了全方位的知识和技能培训。

通过不懈的努力，公司逐渐在市场上站稳了脚跟，业务规模不断扩大。我们承接了多个大中型房地产项目的评估业务，从中积累了丰富的经验和资源。公司成立之初，我们就制定了严格的管理制度和业务标准，确保每一个评估报告都能经得起市场和客户的考验。

公司成立后的第一个重大项目是为某大型房地产开发项目提供全面的评估服务。这个项目不仅规模庞大，而且要求高，涉及多个方面的专业知识。这个项目的成功实施，我们在行业内树立了良好的声誉，进一步巩固了公司的市场地位。

在创业和发展的过程中，我们也遇到了很多挑战。如房地产市场的波动，新政策的出台，客户需求的变化等等。每一次的挑战，都是一次宝贵的学习机会，让我和我的团队在实践中不断成长和进步。我们不断创新和改进业务模式，提高服务质量，赢得了客户的信任和支持。

随着业务量和客户的快速增长，公司的市场份额、盈利能力和影响力显著提升。2000年，我被推选为山东省房地产业协会副会长。在这新的工作平台上，自己有机会参与了行业政策的制定和标准的完善，加深了学习，开阔了眼界，积极推动了评估行业的向前发展。

在担任副会长期间，我积极推动行业自律和诚信建设，倡导提高房地产估价师的职业素养和道德水平。具体措施包括：制定行业规范，参与制定和完善行业规范和标准，推动房地产估价行业的规范化和专业化发展，行业内的评估业务得到了更为有效的监管和指导；开展行业培训，组织和开展各类行业培训和交流活动，提高从业人员的专业水平和综合能力，行业内的从业人员能够更好地了解和掌握最新的专业知识和技术；倡导诚信经营，倡导行业内的企业和从业人员诚信经营，树立良好的职业道德和社会责任感，进一步提升了行业的整体形象和社会认可度。

作为协会负责人之一，我还积极参与各类重大行业活动和项目，为行业的发展献计献策。通过这些活动，我不仅提升了自己的专业水平和管理能力，还为行业的发展作出了积极的贡献。

二、行业制度及标准体系建设

在担任行业协会负责人期间，我深刻认识到制度和标准对于行业规范化发展的重要性。房地产估价行业涉及资金巨大，对经济和社会有着重要影响。然而，当时行业的制度和标准还不够健全，存在评估质量参差不齐、市场乱象等问题，建立完善的行业制度和标准体系成为当务之急。

为推动行业制度及标准体系的建设，我和协会的同仁们从多个方面入手，采取了一系列具体措施：

我们积极参与行业规范与标准的制定和修订工作，确保其科学性、合理性和可操作性。一是开展调研与分析。组织调研小组，对国内外房地产估价行业的现状和发展趋势进行深入调研和分析。通过收集和分析大量的数据和案例，了解行业的实际需求和存在的问题，为规范和标准的制定提供依据。二是制定标准文本。结合调研结果，起草和制定了一系列行业标准文本。这些标准涵盖了评估方法、数据采集、报告撰写等多个方面，确保评估工作的规范化和标准化。三是征求意见与修订。在标准文本制定过程中，我们广泛征求行业内外专家和从业人员的意见和建议。通过多次讨论和修订，使标准文本更加科学合理，符合行业发展的实际需求。

为了提高行业的整体素质和信誉度，我们积极倡导行业自律，推动从业人员和企业树立良好的职业道德和诚信经营理念。一是建立诚信评估制度，对从业人员和企业的诚信行为进行监督和评估。通过诚信评估，奖励诚信经营的企业和个人，惩戒违规和失信行为。二是建立行业黑名单制度，将存在严重失信行为的从业人员和企业列入黑名单，并在行业内进行公示。通过这种方式，遏制不良行为，维护行业的公信力和信誉度。三是组织专业培训。为了提高从业人员的专业水平和综合能力，我们组织和开展了各类专业培训和继续教育活动。一是定期举办各类专业培训班，内容涵盖房地产评估、市场分析、法律法规等多个方面。通过这些培训，提升从业人员的专业知识和技能。

信息化技术的发展为行业制度和标准体系的建设提供了新的机遇。我们根据多年的信息、数据的积累建立了行业信息共享平台，实现数据和信息的互通互联。通过信息共享，提高评估工作的效率和准确性，促进行业的透明化和公开化。

通过一系列措施的实施，行业制度及标准体系建设取得了显著成效，对行业的发展产生了深远的影响。第一，评估质量大幅提升。通过制定和推广科学合理的行业标准，评估工作的规范化和标准化程度大幅提升。评估报告的质量和公正性得到了有效保障，市场对评估结果的认可度和信任度显著提高。第二，行业信誉度显著增强。通过诚信评估和黑名单制度的实施，行业内的不良行为得到了有效遏制。诚信经营的理念深入人心，行业的整体信誉度和公信力显著增强。第三，从业人员素质明显提高。通过组织各类专业培训和继续教育活动，从业人员的专业水平和综合能力得到了全面提高。资格认证制度的推行，确保了从业人员具备必要的专业素养和职业道德，为行业的发展提供了坚实的人才保障。第四，信息化水平显著提升。信息化平台和在线培训系统的建设和推广，提高了行业的信息化水平和工作效率。通过信息共享和数据互通，评估工作的透明度和公开度显著提升，进一步促进了行业的高质量发展。

虽然行业制度及标准体系的建设取得了显著成效，但随着市场的不断发展和变化，仍有许多新的挑战和机遇需要我们去面对。未来，我们将继续努力，不断完善和优化行业制度和标准体系，推动行业的规范化和专业化发展。

三、公司在解决行业发展难题中的责任和担当

作为一名资深房地产估价师，我深知房地产行业不仅是经济发展的重要引擎，也是社会稳定和民生保障的重要基础。面对社会发展中的各种难题和挑战，我始终以服务社会、回馈社会为己任，积极承担社会责任，并通过实际行动解决一些关键问题。

为了切实解决社会发展难题，我和我的团队从多个方面入手，采取了一系列具体措施，努力为社会的和谐和进步贡献力量。一是改善城市居住环境积极参与棚户区改造项目的评估工作。2003年公司参与了某街区的危险房改造项目的全过程服务，从调查摸底可行性研究报告的实施到拆迁、评估一站式服务。为确保项目的顺利进行，我们坚持用客观、公正、科学的估价方法，通过全面准确的评估。为政府和开发商提供了可靠的决策依据，推动了改造项目的顺利实施，改善了居民的居住条件和生活环境。二是推动农村土地资源综合利用。在城乡一体化的进程中，农村土地资源的综合利用是一个重要课题。我们致力于推动农村土地资源的合理配置和高效利用，促进农村经济的发展和农民的增收。三是实施土地整治项目评估。我们参与了多个农村土地整治项目的评估工作，通过科学的评估方法和手段，确保土地整治项目的效益最大化。通过土地整治，提高土地利用效率，改善农村生产生活条件，促进农村经济发展。四是发展现代农业。我们支持并参与了多个现代农业项目的评估和推广工作。通过评估和分析，为农业企业和农民提供科学的决策依据，推动农业的现代化和可持续发展。五是推动农地入市。我们积极推动农村集体经营性建设用地入市，通过科学合理的评估工作，确保农地入市的公平、公正和透明。通过农地入市，增加农民收入，促进城乡一体化发展。六是提供专业咨询服务。在某市某大厦招商引资项目中我们为当地政府和企业提供了专业的房地产咨询服务，帮助他们作出科学合理的咨询决策意见，使多年未出售的项目得以顺利事实。通过专业咨询服务，推动房地产市场的规范化和透明化，促进了房地产市场的健康发展。

四、公司最具代表性的活动及取得的成效与影响

2000年，公司带头参加全国“放心房、放心中介”联合宣言活动，树立了良好的行业口碑和社会美誉度。

2004年，随着房地产估价业务领域的不断扩大涉案房地产估价越来越多，而且评估的难度较大，要求的估价水平较高。本着倡导学习研究、理论结合的实际宗旨，公司与中国房地产估价师杂志社共同举办了“《三鑫杯》涉案房地产评估论坛”，并发表了《关于业主共有物业损害赔偿估价问题的探讨》。深入研讨司法鉴定评估业务，树立行业新标杆。2005年在中国房地产估价师年会上为“《三鑫杯》涉案房地产评估论坛”获奖者颁奖。

2011年至今，公司多次应省住建厅、市住建局房屋征收管理部门委派，参与解决房屋征收中出现的疑难杂症及钉子户问题上，本人亲自带领团队深入征收现场，为群众答疑解惑，做好政策宣讲工作，针对问题及时向征收部门提出切实可行、合理化的解决方案，使矛盾得以顺利解决，为政府和管理部门当好参谋和助手。从而多次赢得了政府有关部门表彰和百姓的一致赞誉。

公司于2001年至2023年分别获得国家建设部、山东省政府、山东省建设厅、山东省房地产业协会及济南市政府和市住建局、市行业协会等部门颁发的多项荣誉证书。本人从2011年连续六年获得山东省住建厅颁发的“十佳建设执业师”荣誉称号以及多项先进个人证书。

通过一系列有代表性活动的开展，我们在解决社会发展难题和承担社会责任方面取得了显著成效，对社会的发展产生了积极影响。

尽管我们在解决社会发展难题和承担社会责任方面取得了一些成绩，但未来的道路依然任重道远。我们将继续努力发扬工匠精神，采取更多的措施，提高行业服务水平，创造更多社会价值，推动房地产评估行业的持续健康发展。