潘建锋
摘要：2024年是我国法律明确规定“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”30周年。30年征程从无到有，从小到大，房地产估价队伍不断状大，为广大房地产估价师提供了长远的发展机遇和深度的发展空间。我们这一行业和从业者们，历经岁月的淬练，一路砥砺奋进，初心不改，与行业共同成长。行业的发展，我们是参与者、建设者、见证者……把对行业秉持着一颗初心，一腔热血，一身担当，只为以专业知识为社会创造价值。
关键词：行业变革；共同成长；坚守初心
自古至今，房地产估价都被普遍应用到社会经济活动中。自古代，估价应用如《文苑英华》卷672徐陵《与顾记室书》中“吾市徐枢宅，为钱四万，任人市估，文券历然”的陈朝记载，认为这桩交易都有价格评估过程，即交易中出现难以确定价格的情况，由市场机构或市场人员评估。到现代，房地产估价随着改革开放市场经济的发展孕育而生，房地产估价师队伍从1993年的首批140人，迅速发展的2021年的72060人，从业人员总数超30万人，房地产估价机构 5750家，65%的估价师为本科学及以上学历（中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产地估价行业信息库统计）。房地产估价师在房地产行业中躬耕沉潜，为构建房地产全生命周期市场秩序提供全方位、独立、深入的智力服务，在促进房地产公平交易、维护社会稳定、防范金融风险、助力城市更新等方面起着举足轻重的作用，并成为日益壮大的新的社会阶层群体。
我们这一行业和从业者们，历经岁月的淬练，一路砥砺奋进，初心不改，与行业共同成长。
一、坚守初心，三次变革中积淀成长
1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师，1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。30年历程，房地产估价行业不断开拓进取、发展壮大，在我国经济社会发展中发挥着独特的积极作用，回首最初，我也仅仅是因为要获得一份职业收入，感慨三次变革中积淀成长的历程，深感荣幸与它结伴而行，能领略与之共同成长的惊喜的每一刻。
（一）行业改制，成为评估人，开启职业生涯
2000年建设部下发《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》（建住房[2000]96号），房地产价格评估机构正式脱钩改制。将那些勇于开拓、善于挑战的优秀估价师推向市场前沿，以独立法人或合伙人的身份创建了民营性质的第一代估价机构，有的成为公司的业务骨干，有的成为企业负责人，有的则跃身为业界的知名精英、行业专家，成为推进房地产估价行业前行的中坚力量。促进了行业公平竞争，使得整个房地产估价市场处于活跃状态，形成了积极、良性的发展，从数量和质量上也已具备同整个产业联动发展的条件。
这年，刚踏出校园的我带着满满憧憬，开启人生第一份职业——房地产估价。虽未能成为首批房地产估价师，但却成为评估机构改制后的第一批社会招聘从业者。初入行，对于估价的印象仅停留在学校财务会计专业课本上关于资产评估数十个字的简短一段文字简述，关于房地产估价的评估标准、行业规范、估价技术等专业知识一无所知。职业生涯的青涩，对困难和挫折的无愄，好奇心驱使探索未知的领域，渴望推动我不断进取。从最基础的打印装订报告到奔走于街头巷尾的、荒郊野地的现场查勘、拍照，从简单的住宅估价，到复杂的工业、商业和土地估价……在那时期，行业尚未完全市场化，或多或少显露出尚示褪去的行政色彩，其应用范围也相对狭窄，领域主要在于抵押融资、司法诉讼、课税、拆迁征收等常规估价服务。经历3年工作，从开始的磕磕碰碰，到最后的融会贯通，一步步了解估价工作意义，加班成了家常便饭，怀揣对工作的激情努力攻克各项难题。因为坚持和努力，能够自信而从容地应对各类复杂的项目任务，但并不代表我的成长停滞不前。从入行开始到喜欢这一行，有一个梦想，渴望取得执业资格，成长为一名以专业知识为社会创造价值的人。
多年后攻下了房地产估价估价师、土地估价师执业资格，踏入职业人生的第一个小目标。我尤为珍惜并懂得了在这个行业的耐心和坚持的重要性，喜欢上房地产估价对于我而言不仅仅为职业和谋生，成为专业人士，更能实现自我增值和价值。
（二）深化“放管服”，营造法治环境，与行业共同成长
2013年以来，人力资源社会保障部按照国务院要求，连续7批集中取消434项职业资格许可和认定事项，削减比例达70%以上，在“七连清”的基础上，形成了我国职业资格目录框架。房地产估价师确立为准入类职业资格，因其所涉职业（工种）关系公共利益或涉及国家安全、公共安全、人身健康、生命财产安全。土地估价师确定立为水平评价类职业资格，是具有较强的专业性和社会通用性，技术技能要求较高，行业管理和人才队伍建设确实需要。此轮深化“放管服”改革、职业资格制度改革，实现了职业资格清理由“治标”到“治本”的关键性转变，对于提高职业资格设置管理的科学化、规范化水平，持续激发市场主体创造活力，推进供给侧结构性改革具有重要意义。来到2016年，《中华人民共和国资产评估法》正式颁实施，这一评估行业的首部大法将资产评估行业扩大到了包括房地产估价在内的各种评估专业。资产评估法明确了评估分专业领域和专业类别，确立了按照各自职责分工对评估行业进行管理的行政管理体制和自律管理制度，并巩固和深化行政审批制度改革成果，为全行业营造了法制环境。按照市场改革方向，取消了评估机构设立审批等诸多限制，降低了从业人员准入门槛，拓宽了行业发展空间，有力推动了大众创业、万众创新。
不经意间在本行业滚打磨练了10多年，我也在估价工作中付出了汗水，收获了知识，得到了历练。经历技术、营销和管理的相互岗位轮换后，在“大众创业，万众创新”的时代口号感召下，2016年我再一次做出抉择，成为分公司的合伙人，创业实现职业人生的第二个目标。走上真正需要独立担当的管理岗位的那一刻，层次的提高，就不再是单纯的技术或市场营销了，任何工作都要具有敬业、担当、带头、工匠精神，把职业当事业来做。在潜移默化之中，估价行业经历快速发展时期之后，与其他行业一样同处在一个信息变革、技术迭代、产业升级的浪潮中，市场萎缩，内卷严重，专业升级、服务转型……此时机遇和挑战并存，发展与变革同步。作为经营者也更多关注行业动向，谋求更多发展的机遇，知晓要在这一行业立足，需要紧跟时代不断学习和创新。业务也从鉴证性估价为主转向鉴证性估价与咨询性估价并重，从发现和展示价值为转向挖掘和提升价值，一步一步探寻未知业务领域，成功完成了镇级工业园区物业摸底调查、物业管理服务费定价评估、市政公共停车场租赁方案编制等具个性化的咨询顾问服务。
从事一个行业时间久了，不勉会对自已的职业选择进行审视。闲余时间经常与同事、同行交流为什么要从事这个行业，很多人回答是“养家糊口”，但是也有更多的人是因为“专业、学习、社会地位”，甚至有人是因为“社会正义、社会责任”。每一次我都会被他们感动，我也是一名估价师，我也有在这个行业的理由“行业价值”。
（三）发展与变革同步，挑战和机遇并存，与行业抵肩同行
行业的发展不能脱离时代，要置身于国家经济发展的大背景下去考虑，以服务国家经济建设为主题，以专业为主线，不断创新服务方式，丰富服务内容。2021年住房和城乡建设部办公厅 自然资源部办公厅关于征求《房地产估价师职业资格制度规定（征求意见）》《房地产估价师职业资格考试实施办法（征求意见）》意见的通知（建办房函[2021]318号）发布，30年有房地产估价、土地估价行为以来，首次合并估价师职业资格和职业资格考试。这种合并通常是为了实现规模效益、提高竞争力、拓展业务范围、增加市场份额和降低成本等目的。合并后的土地房地产估价师可以更好地服务客户，提供更广泛的服务和更高水平的专业知识和技能。同时，合并还可以增加公司的实力和稳定性，提高其在行业内的影响力和地位。房地产估价也由过去管理职能转变为鉴证和咨询作用，房地产估价的涵义也将更加广泛和充实，同时对估价专业人员的要求也将更加严格。《中华人民共和国资产评估法》实施开启估价行业法治新时代，估价机构陆续完成“三体合一”，未来房地产估价师将会发展成为综合性人才，掌握会计、审计、税务、律师、券商等各个领域的知识层面势在必行，实现跨界融合。
进入新时期，我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，由规模速度型转向质量效率型，由增量扩能为主转向调整存量，做优增量并举。经济社会发展和房地产市场发展处于大转型时期，政府管理方式、职能的转变，估价行业发展内外环境也发生了深刻变化，也正处于大转型时期。我们行业也呈现一定的人员流失，部分人会选择转行去其他行业，或者进入其他岗位。仍在坚持的原因大概可以归结以下三类：一是，确实是对这份职业十分喜爱，乐在其中。二是，物质欲望不高，且承压能力强，在基本生存需求得到满足的情形下，高负荷工作并不会对意志造成冲击。三是，骑驴找马，只是还没有确定好退路。因为这份职业专注和行业坚守，我开始创立公司，用自已的专业技能、职业道德和劳动，为房地产估价行业做大做强，高质量发展添砖加瓦。这年，独立撰写的论文《物业服务费第三方评估实践探讨与分析》，有幸在“2021年中国房地产估价年会”论文评选中荣获二等奖，收录于2023年出版的《<房地产估价回望与前瞻>2021年房地产估价年会论文集》并公开发表，2024年成为广东省房地产估价行业专家库人员，行业的认可成为激励我砥砺奋进动力。
“知所从业，思所将往，方明所云”，我知道要成为一名优秀、专业、一流的估价师和管理者，还需要更多地积淀与思考。24年的职业生涯和坚守，希望能成为行业价值的传承者，把行业前辈关于行业价值，结合到新的时代行业创新中，让行业价值能发扬光大，延续下去。作为房地产估价行业一份子，我始终坚定用理想信念照亮职业道路，坚持发展自我，传递薪火希望，专注估价，为行业之传承和发展。
二、感悟
未来估价行业市场是多元化，全生命周期，全产业链的市场，同样需要多元化的服务，不仅限于房地产估价，还有估价外的多种服务模式。如深耕估价专业领域，形成有业务特色的估价服务，集合评估、咨询、数据应用等为一体的咨询服务。在从鉴证房地产价值至发现价值规律，在专业能力上都需深入到极致。行业的发展，我们是参与者、建设者、见证者……把对行业秉持着一颗初心，一腔热血，一身担当，只为以专业知识为社会创造价值。
（一）无论未来发展模式如何，房地产估价初衷不应改变也不可缺
2023年我国第三产业增加值比重为54.6%，自2013年起连续10年超越第二产业。房地产估价行业是专业中介服务行业之一，属于第三产业，房地产估价服务行业虽小众，但具有不可替代性，它与金融服务、资产管理服务、法律服务等服务行业紧密联系，是我国产业结构转型升级不可或缺一部分。房地产业占国内生产总值比值大概是7%，加上建筑业等相关产业达14%左右，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财务的将近一半，房地产贷款加上房地产抵押贷款占全部贷款余额的接近40%，房地产占城镇居民家庭资产的六成。且房地产是产业链较长的行业，在其全生命周期中，从过去土地出让到房地产转让、租赁、抵押、税收、征收、拍卖等各类经济活动，到现在我们聚集自然资源、城市更新、不动产管理与处置、民生福祉等领域及衍生出的业务链，催生了多阶段、多维度、全流程、全方位的估价服务需求。在这些经济活动中，房地产估价师充当价值的发现者，以独立客观的第三方发表专业意见，为经济行为参与者提供价值参考，这是房地产估价的主要功能和作用，是估价行业发展的初衷。
房地产估价行业生存和发展之道，最核心的是要能够通过估价或咨询服务为客户解决专业问题，为客户提供涉及房地产价值专业服务，既要探寻和发现房地产的价值，也要体现出对于估价活动主体的价值创造。如曾在房地产估价继续教育培训中，授课老师讲述过他自己承接的某一估价咨询项目，用他自已的专业性和认知为客户出谋划策，既按要求高质量完成项目又解决了客户疑难问题和规避了风险，客户真心愿意额外支付服务费，赢得客户首肯。没有人会无缘无故花钱估价，为什么你收不到足额的评估费，是因为你没有为对方的经济行为作出应有的贡献，不能提供专业的意见，不能为客户创造价值的服务不是真正的房地产估价。无论新阶段的发展模式如何，从生存和发展、到变革和转型，到创新和融合，房地产估价行业的初衷不应改变也不可缺。
房地产估价不仅是一门艺术，也是一门科学。有些从业人员打着房地产估价是一门艺术的幌子，肆意加入一些个人主观臆断，让人们对我们行业认识较片面甚至误解。房地产估价的科学性，带来了房地产估价的专业与客观，而其艺术性，是在科学性的基础上的一种升华，二者的相辅相成才能正面显示房地产估价的专业性和重要性。我们应当立足于专业服务，坚守估价机构和估价专业人员的“独立、客观、专业”的职业操守，通过专业知识和创造性劳动，实实在在为客户解决问题，满足客户的需求，才能在为客户创造价值的过程中，实现估价师、估价机构和估价行业“专业服务，发现价值，创造价值”的行业价值。
（二）练就扎实专业技能，做靠谱专业人士
我们所知，行业、机构和个人是一个命运共同体，谁也不能置身局外，行业进入转型升级、创新融合阶段，我们必须从各层次和多方面重视增强从业人员的综合素质，方能保证行业可持续高质量发展，行稳致远。
新时期变革和融合，需立足专业服务，坚守专业人士独立地位，始终坚持客观立场，维护估价机构和估价专业人士形象。比如我们一直热衷讨论的行业转型升级中数字信息化建设、人工智能、区块链等如何应用于估价创新和融合。任何人都阻挡不了技术革命的步伐，但是技术能替代的只是智能，替代不了人性，因为新技术改变不了估价本质，难以发现价值、创造价值。估价本质是信息公开和提供市场公信力产品，对于信息公开，新技术当然有优势，但如果因为某些方面的信息垄断，新技术的作用也会失灵，在市场公信力产品方面，新技术可以解决一些形式上的问题，但不能解决谁是真实的信用提供者。可见，专业估价活动，自始至终实质性区别于其他机构和非估价专业人士的，不是所谓大数据信息化所表现出来的各种载体的不同，而是在估价专业性所决定估价师专业技能、专业知识、专业品质中体现的思维与创造。
练就扎实的专业技能，做行靠谱的专业人士。一是需通过经常性的，不懈的学习和不断的与估价业务实践的结合，才是知识更新和业务素质提升的重要渠道。如果学习只限于学分的获取，就只能为纸上谈兵，完全背离了学习的根本目的。二是加强实践知识不断积累和总结，业务实践的过程就是知识积累更新的过程，那么总结的过程就是业务中成长过程。一个高水平的估价师就应该把学习的知识作为基础，把不断的总结做为业务水平提高的必需途径。三是专业精进，注重专业分析能力。“专业精进”可以理解为一个人的专业技能、知识、行业和职业道德等不断提升和改改善，专业形象更好的过程，它能培养估价师一种追求卓越、精益求精、遵守承诺的专业精神。寻找机会不断学习估价方面的新东西，参加专业交流会议、参加新知识课程、自已阅读行业出版物、与行业专家交流和探讨，加入一上些专门的专家指导组织，从中学习提升自已。“注重专业分析能力”是注重市场调研、信息的收集，基础数据的整理，保持对市场敏锐的洞察和分析能力。很多估价机构和估价师缺乏必要的基础数据积累，采用的案例、参考数据只能通过网络查找的单一途径获取，分析判断技术手段粗浅无针对性。这样的专业估价报告，在信息公开透明的互联网大数据时代，估值专业性和准确性就难以取信于客户。相反房地产经纪等之类的中介和专业的数据商，则撑握着大量客户资源和市场数据，其对相关业务产品的估值判断甚至比我们估价师更专业和精准。
三、结语
栉风沐雨30载，使这个行业历程坎坷，也充满希望。作为估价行业变革和新时期进程中的见证者、参与者、受益者，我还将继续我的房地产估价生涯，因为热爱和喜爱，所以坚持！看起来平凡的，不起眼的工作，坚韧不拔地去做，坚持不懈地去学，这种“持续的力量”才是事业成功最重要的基石，才体现人生的价值，才是真正的“能力”。我们估价行业需要的就是这份韧性和坚持，只要对行业有执着的热爱，坚持下去，就一定能有所作为。
坚守评估初心，我们的行业就会迎来署光！引用柴强会长在2022中国房地产估价年会上的主旨演讲的话：“一是坚定发展信心。房地产估价行业是一个永久的、社会必要的行业，长期来看还有很大的发展空间，前景广阔。二是坚持守正创新。在做好现有估价业务的同时，要与时俱进、不断开拓创新。三是坚持专业主义。要专业专注于估价主营业务，再拓展到有关咨询业务。四是坚持长期主义。估价机构做强做大，不是一日之功，而是一个长期努力、逐渐累积的过程。只要从现在开始坚持不懈提供高质量的估价服务，估价及有关咨询业务将会源源不断，估价机构就能生存发展，估价行业就会生生不息。”面向未来，房地产估价将会是信息化、规范化、专业化、市场化、国际化高端行业。前景更可期！