曹亚琨
摘要：今年是《城市房地产管理法》颁布30周年，该法律确立了房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，这两项制度对于规范房地产市场以及促进房地产估价行业的健康发展起到了重要作用。房地产估价行业在中房学的领导下发展三十年。做为一名估价师见证了行业的快速发展，本文从个人执业过程中几个小故事进行分享行业的变化，在客户不同需求下不断成长，从数字到价值，不断积累经验向专业化发展，从简单的数字计算逐步向为客户提供有价值的服务转变。
关键词：房地产估价；数字；价值
一、其实业务量不是问题
（一）初涉房地产估价行业、满心疑惑
九十年代末进入房地产估价行业，第一次跟估价前辈去查勘现场是深圳市怡景花园的一套住宅，在公交车上我问前辈，这一份评估报告收多少钱？“500块”，我默默地算了一下，200份也不过10万块钱，公司养一堆人能挣钱吗？况且有这么大的业务量吗？一个月几百份报告可能吗？前辈看出我的顾虑宽慰我说：“做得好业务量不少的、不象你想象中的那么难”。这个行业太小了，我是继续还是换个行业？还好没有下车，见证了后来三十年的蓬勃发展，小行业也有大发展。
（二）房地产估价业务量迅猛增长，带来了自动估价系统的发展
2000年初加入世联评估首先是跑盘、手绘楼盘地图、调查并做好价格表，然后根据公司EVS自动估价系统楼盘制作要求，完成数据收集与录用、RP值的计算等。当时数据系统建设学习香港五大行的经验，主要是为内部估价师使用，而在长期数据积累下，迎来了大数据全面发展、作业模式的变化，从当初是否有业务量到个人贷款评估报告每月持续增长，房地产市场爆发带来了各评估机构业务快速发展，从人工1.0的模式向数据2.0发展，科技的发展对行业产生了深远影响。随着市场化成交案例透明度不断提高，自动估价系统在金融机构、税务部门广泛推广，紧随科技进步推动房地产估价行业发展。而今，房地产估价行业正在采用创新的方法和技术，如人工智能、大数据分析和区块链等，来提高评估的准确性和效率。这些创新实践为客户提供了更加精准和个性化的价值服务。
二、专业上对灵魂的拷问
（一）你们有专业期刊吗？
第一次跟市场人员一起去银行拜访客户，银行信贷部门领导拿起桌上一本世联期刊问我们，你们公司有专业期刊吗？静默、尴尬……，原来承接评估业务，除了跑得勤快，还要有专业武器和工具。专业期刊对我影响一直持续多年，小小的估价师不仅可以写估价报告，也能在四方格子里一展自己的文采，专业文章的撰写在提升估价师专业素养和对外传递专业观点方面非常重要。专业刊物为一线估价师经验沉淀、前瞻技术应用探讨起到了载体的作用，同时在那个没有电子刊物、纸媒发达的时代及时向客户传递估价师观点、市场信息、案例分享等。行业发展离不开专业信息分享，现在有更多的路径、方式宣传和发表专业观点，期待行业更加开放、健康。
（二）兄弟，你这样做估价行业就完了
第一次服务外资房地产机构拟进入深圳拿地开发投资咨询项目，洋洋洒洒多种方法计算出结果，在向公司高层内部汇报评审时，老板听完说了一句：“兄弟，你这样做估价行业就完了”，崩了……彻底崩了，我怎么就把估价行业做完了呢，不都是按标准做的测算吗？后来在项目组团队智慧的力量下出色地完成了本项目，通过了市场验证。后来我又复了次盘，从第一稿、第二稿到终稿结果，真的是醍醐灌顶：评估行业是个传统的行业，估价方法是固定的方法，但是市场是不断变化的，遵循市场规律、我们要学会用科学的工具、前瞻的眼界预测未来，不是一成不变的套用公式，而是对市场的判断，通过方法论计算帮客户解决问题。从数字到价值，实现从0到1质的变化，不仅是计算出来数字结果，是一系列论证下的数字内涵，真正帮客户实现价值。正所谓，估价测算虽然不是像建筑设计那样的“创意行业”，但它们也可以是充满创造力的。
（三）修正因素为什么选这些？为什么修正2？
估价的魅力在于市场的千变万化，房地产市场特征之一的独特性说明了没有任何一宗物业是相同的。记得第一次在北京向天津房地产开发企业汇报测算结果时，当场客户抛出问题：“为什么选这些修正因素，为什么修正指数是2,不是3？”，在未来多年执业过程中我们经常会碰到客户这样问，但当时面对突然发问还是有点懵圈，暗自想这不是行业经验吗？怎么会提出这样问题？找碴？挑刺？大意了？准备不足？应该多从案例、市场上提取有关数据统计才能做到临危不乱。问题回答代表着专业人士的能力、让客户信服的态度，由于每一单业务都对应着客户明确的委托目的，因此深入理解客户需求，是估价师的基本功，积累参数的形成，让纸面的数字实现客户价值是带给我们职业生涯可持续发展的动力，这充分说明了估价服务已经从单纯的数字计算，发展成为提供市场洞察和战略建议的专业服务。估价师利用先进的数据分析技术和市场研究，为客户提供更深层次的决策支持。
三、从被动服务到主动参与，与客户建立良好的关系
房地产估价行业正在从被动提供服务，转变为主动参与客户的资产管理和决策过程。估价师通过深入了解客户的需求和目标，提供定制化的价值服务和战略建议。
（一）2003年客户寄来的板蓝根冲剂
2003年SARS来势汹汹，深圳市整个城市板蓝根冲剂脱销，根本买不到，当收到某医药公司派人送来了一箱板蓝根冲剂，分给同事时瞬间被客户的行动所感动，这是我曾经服务过的一家客户，为该公司提供项目改造可行性研究分析服务。我们作为一家房地产中介服务机构，提供的专业服务得到客户认可的前提下，换得相互尊重和关心。
（二）我们就是按着你们出的方案实施
城市更新项目的成功关键在于其经济可行性，这不仅满足了政府在土地出让时对历史文化建筑的保护要求，而且实现了现代元素与历史遗产的有效融合。我们项目团队深入分析了当地细分市场和全国范围内的类似成功案例，制定了一个既符合当地特色又可持续的方案，以供客户决策。这一方案最终得到了市场的验证，将报告书中的构想转化为了生动的实践案例。客户对我们的方案赞不绝口，每次会面时都会提及项目是按照我们的方案实施的，这不仅是对我们专业服务的高度认可，也是对我们团队能力的肯定。因此，解决客户问题不仅是估价师的职业追求，更是激励我们不断前进的动力。
（三）第一次在香港国际仲裁中心专家出庭作证
作为一名持有美国房地产估价会员（MAI）资格的房地产估价师，2013年受香港某知名律所的委托，除提供山东省某工业项目的房地产评估报告之外，合约还明确要求提供评估后续专家顾问与专家证人的服务。当站在香港中环香港国际仲裁中心看着蓝天、维多利亚港时，我想另一方委托执证的是香港某一会计师事务所测量师，怎么着，从国内房地产估价规范、土地规程、房地产市场、土地交易案例各方面都应该是我的优势，我必须为我方委托人的争取最大权益。出庭前明确我用中文，现场仲裁庭配备翻译人员，在陈述完我的评估观点之后，接受被告、原告两方律师的盘问及执证，整体过程比较流畅没有过多的火爆争议。事后总结：出庭前与律师充分沟通、做足功课而专业（资料准备充分、预测可能的问题）、执证中数据须有理有据、表述逻辑清晰（让翻译人员能理解有效传递意见）、避免拖泥带水引起不必要的争议问题。后续该律所还因我当时较好的现场专业表现，有过更多接触与业务推荐。这就是房地产估价行业的魅力，作为一名专业人员，不断接受挑战不断总结成长。估价服务已由从单独的房产评估，转变为跨领域、跨行业的协同合作。估价师与金融、法律、税务等各个领域的专家合作，为客户提供一站式的房地产解决方案。
四、这是一份可以做到老的行业
（一）读AI课程获取会员资格
2007年参加美国房地产估价培训及会员资格考试，对国外房地产估价标准、方法、应用充满着好奇，感慨于国外交易数据的透明，多种统计方法在估价行业的应用，尤其是投资人最为看重的收益法，不同场景不同模式不同参数确定的依据分析，让人大开眼界。除了估价技术方法上的提高外，每门课程的培训讲师基本上是银发苍苍的美国估价师，他们对估价行业的热爱，对专业的赤诚之心，让我感动的同时也让我发现这一份值得付出可以终身职业的行业。
（二）专家评审中的不断进步
从最初的报告撰写到机构内部的三审流程，再到目前的外部评审工作，我的职业生涯不断进步和拓展。作为一名军队房地产评估专家，我深感荣幸同时也肩负着重大的责任。在线上评审或现场踏勘的过程中，深受其他专家们敬业精神的感染。无论是南部省行业协会的会长或秘书长，还是机构的董事长，他们依然坚守在工作的第一线，晚上加班审核军产报告，提供详尽的评审意见，并指导估价师进行报告的完善与修订，这种专业精神和敬业态度值得学习和尊敬。在与专家的共同工作中，我不断积累相关知识和经验。我经常与其他专家交流，认为评审军队项目是一项极具挑战性的任务，尤其是在厘清附件内容时，需要投入大量的时间和精力进行资料梳理和信息整理。每种资产类型、产权权属以及评估目的都有其独特性，这些特点不断激励我们追求专业上的精进。
作为估价师，我们必须具备良好的综合素质、清晰的逻辑思维能力以及准确的表达和沟通技巧。正如古语所说，“活到老，学到老”，持续学习，不断提升自己，以适应不断变化的行业需求。
五、结语
三十年我们见证了我国房地产估价行业的蓬勃发展。自法律明确规定实行房地产价格评估制度和人员资格认证制度以来，我们已走过了三十个春秋。在这一过程中，中国房地产估价师与房地产经纪人学会引领着行业不断前行，实现了从素质提升到服务模式创新的全方位发展。
三十年，不仅是一个时间的节点，更是一个发展的里程碑。在行业的上升期，我们满怀激情，不断开拓进取；在经济调整期，我们勇于创新，寻找新的增长点。房地产估价行业以其独特的魅力和潜力，不断吸引着一代又一代的专业人士投身其中。
展望未来，我们满怀期待。期待行业能够继续以创新为驱动，以专业为基石，迎接更加精彩和灿烂的明天。让我们携手并进，共同书写房地产估价行业新的篇章！