林永洪
摘要：起步于2007年的厦门房地产（土地）评估行业自律公约，至今已有17个年头了。时移世变，如今自律公约依然枝繁叶茂，持续庇护着行业规范发展，实属不易。本文主要回顾自律公约起步阶段的艰难，同时也记录了自律公约在实施过程中不断随着法规的调整、市场的变化而增删项目，修正航向。从起步时的需要外力严厉打磨，逐步过渡到自然融入评估工作中，再到主动规范业务流程、共建行业生态，不同的阶段见证着行业自律的逐步成熟。十多年来，行业内外环境皆发生不少变化，而有群策群力的自律公约模式，行业就有了定海神针。
关键词：行业协会；自律公约；进程；回顾
2006年12月30日，在厦门市巾帼园会议厅，22家房地产(土地)价格评估机构估价师及其从业人员济济一堂，共同参与由市国土资源与房产管理局、市房地产价格评估管理委员会主办，市房地产中介行业协会具体承办的《厦门市房地产（土地）评估行业制止不正当竞争及反商业贿赂行为自律公约》签约仪式。
会上协会副会长王崎做行业情况及《自律公约》背景情况介绍，副会长梁明煅宣读《自律公约》，常务理事林尔静代表行业发言，在会长丁文顶向全体评估机构和从业人员提出恪守公约、遵守国家法律法规与行业规范等要求后，各机构代表在《自律公约》上签章，各估价师、估价员纷纷踊跃上台在《自律公约》上签字。
《自律公约》的实施，使厦门市房地产价格评估行业翻开新的一页。行业自律的齿轮由此开始转动起来。一晃十七年过去了，行业大环境虽然发生了翻天覆地的变化，但是当时行业自律的基础设计依然适用，《自律公约》经多次修订，依然焕发着青春。
一、回首向来萧瑟处，2006年行业面临危机
厦门市的房地产（土地）评估行业自1998年脱钩改制，至2006年底，具有房地产、土地评估资格的评估机构共22家（含3家分支机构），有执业的房地产估价师152名，执业的土地估价师122名，全行业的从业人员约500人，大多为高学历、高素质的专业执业人员，可谓人才济济。
与此同时，行业却出现不少问题，如:为承揽业务恶意压价竞争；给予委托人或与估价业务有利害关系的单位、个人以财物或各种名义的回扣、信息费、手续费等；个别评估机构为争揽业务而迎合客户高估低评的无理要求等。甚至还出现了盗刻机构公章，出具虚假报告的恶性违法现象。这些业内的不正当交易行为严重违背了公平竞争的市场原则，破坏了市场经济秩序，毒化社会风气，滋生腐败行为和经济犯罪。
此外，普遍收费过低（如抵押评估报告约250-300元/份）导致估价人员工作不到位，重“量”而忽视“质”，报告质量无法得到保证，部分机构和估价人员简单克隆报告，匆忙赶报告，千篇一律，错误频出，失去了评估行业的专业性和严肃性。这更造成行业失血过多过快，优秀人才外流。估价师地位过低，鲜有人才愿意再进入这行业。
2006年下半年，厦门首次出现为迎合委托方的无理要求，某些评估机构评估人员出现违法犯罪行为的案例。当时有4名注册评估师被刑事拘留，另有3人被取保候审。这些负面的事件致使评估行业形象与社会公信力大幅下降，行业可谓到了“生死存亡”的边缘。
二、沉舟侧畔千帆过，群策群力共迎转机
问题不是孤立的，2006年，中央办公厅、国务院办公厅适时出台《关于开展治理商业贿赂专项工作的意见》(中办发〔2006〕9号)，各行各业积极落实。借此东风，各评估机构在市房地产中介行业协会的组织下，在市房地产价格评估管理委员会的监督指导下，群策群力，反复推演，可谓呕心沥血，最终出台并共同签订了《厦门市房地产(土地)评估行业制止不正当竞争及反商业贿赂行为自律公约》（以下简称“《自律公约》”、“公约”）。
公约内容包括：不与相关单位和部门签订业务收入返还协议，不提供回扣性质的钱物或消费；不向相关单位和部门提供变相回扣；不恶意竞标；使用厦门市统一的《房地产估价委托合同》；拒绝出具虚假、失实报告；严格按照国家土地、房地产估价规范标准文本出具估价报告，不得出具任何咨询类意见书、函件等格式的文件等等。
公约还在市价格主管部门指导下对行业收费行为进行规范。最低收费不得低于行业成本低价倾销。经测算，行业成本大约为：抵押类及咨询类约为正常计费标准的60%；拆迁类约为正常计费标准的 80%；司法类以评估价或拍卖价的计费标准的100%。由此不仅制止不正当低价竞争，也提高了评估行业平均利润率，更全面提升评估报告质量。
公约的出台亦得到得到报告使用方金融机构、拆迁单位等的全面支持。公约通过对评估行业的深度治理，掀翻滋生腐败的温床，铲除商业贿赂的痼疾，使得评估行业回归清朗。
对于违反公约约定的，将受到谈话提醒、业内通报、限期整改、公开谴责、违约处理，直至通报行业主管部门建议予以降级处理等。违约行为如涉及行政处罚、刑事处罚和民事赔偿责任时，由协会上报有关部门处理。
公约要落地，就要有抓手。抓手有两点：抵押及咨询类评估报告均在协会加盖评估报告备案章后出具。当时的市房地产交易权籍登记中心大力支持行业自律，不收取未经协会备案的抵押评估报告。未履行履约保证金和风险保证金制度要求的机构将不予备案，机构并承担违约责任。履约保证金5万元协会代管，用于对违约行为的处罚；风险保证金按每一笔业务标准收费的20%提存，满三年后可按月提取，用于企业风险防范。
三、不破楼兰终不还，迎难而上说到做到
公约签署容易，但落实不易，因为这意味着协会秘书处要参与到每一笔的抵押类及咨询类评估报告的流转中去。秘书处迎难而上，自律的决心有多大，秘书处的努力就有多大。
2007年1月2日起，协会秘书处就开始设立专岗接受机构的报告备案，在机构的每一份抵押类及咨询类评估报告上加盖协会备案章（含正式报告和底档），并填写上各个机构专属的备案号，并留下相对应的纸质摘要页。备案的前提是该单位的履约保证金已缴，本份报告的发票已经开具，并将发票编号写入摘要页，留底。抵押类及咨询类评估报告在协会统一备案，确保报告纳入公约的监管视野之中。
1月4日，秘书处印制好统一版本的《房地产估价合同》示范合同，由机构领取使用。之后的报告备案，底档需附经客户签章的合同。由此确保客户对公约有基本了解，成为机构落实公约的监督方。
1月5日紧急召开的全体评估机构会议决定需报送2006年全年抵押报告清单报备，防止机构以“是签订公约前的业务”为借口按旧模式承揽新项目，同时要求签约机构及时缴纳履约保证金。这些要求在9日召开全体评估机构会议前就全部落实到位。16日晚上的第三次会议就报告备案的BUG进行修复，统一要求报告备案后即便退件依然需要缴纳风险保证金，并就评估报告的修改进行流程规范。更重要的是，会议及时对未按照要求如实提供2006年全年抵押报告清单的某一签约机构进行处罚，公约收到第一笔“自愿捐款”。密集的全体评估机构会议和及时解决出现的问题，让所有人都知道这次公约是真格的，不是喊口号的。
1月份后，所有的评估公司都开通了风险保证金共管账户（与协会共管），2月上旬将业务台账电子版发至秘书处，秘书处一笔一笔与留存的摘要页进行核对，核实各个公司上月应存的风险保证金金额后反馈机构。随后1月份各机构缴纳风险保证金的进账凭据唧唧吱吱地全部传真回协会。
超强度超负荷运作的2007年春节前，秘书处配合评估部落地了公约的各项规定也修复了不少运行中的BUG。如正式报告出具后存在的报告修改问题，报告作废的登记问题等等。随后，在第一季度结束后顺利开展了第一次机构之间的例行执业情况互检，结果良好。至此《自律公约》终于算初步扎下了根，活了。
四、春风不改旧时波，自律体系不断升级
2007年，共同组织机构互检达7次，查处4起违反《自律公约》行为，全年手工备案评估报告39573件，评估总值达到919.7亿元。此外，以查处违约行为收取到的自愿捐款为主，组织开发了抵押评估报告网上备案系统。2008年起使用的备案系统通过线上登记备案信息及在书面报告贴上与之对应的唯一防伪条形码这一方式，解决无论严寒酷署，每一份评估报告都需要完整地被送到协会秘书处进行现场备案的问题。
2008年9月1日起，估价人员勘察评估现场必须佩戴行业协会统一制作的胸卡，并至少要在建筑主体外及具体单元号标识前戴胸卡留影。此现场照片也需放入评估底档，且作为机构互检项目之一。此举是保证估价人员确实按要求对现场进行查勘的手段，一直沿用至今。
2008年12月30日召开《自律公约》签约二周年纪念会。中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国土地估价师协会、省房地产价格评估管理委员会、省房地产业协会、省土地评估行业协会发来贺信、贺电。实践两年后，修订后的《自律公约》亦在会上发布。
2010年年底，协会举办《合作互利 共谋发展——评估行业纪念自律公约实施三周年征文活动》，并召开征文交流研讨会。本次征文活动共征集82篇文章。行业自律使得行业由原来被动地等待政府监管转变为主动有效的自律监管。
2011年3月，再次组织修订《自律公约》及其细则。4月，根据修订后的《自律公约》，协会自律监察部下增设评估行业自律监察处，并投票选举产生主任、副主任。这样，例行互检以及违约行为处理，有了更为公开公正公平的方式。
2012年3月，房地产价格评估机构评估委托合同网上备案系统正式上线，经备案后的评估委托在撤销前不再接受其他机构委托，由此解决了困扰多年的一个行业痼疾，即委托人多处委托及询价，多个机构评估人员查勘现场出具草稿报告重复劳动，委托人再从多份草稿报告中择一正式委托出具报告。委托合同备案维护了评估报告的权威及行业的尊严。
2012年9月，协会评估部编印并发放《厦门市房地产价格评估现场勘查工作手册》，从业人员人手一册，推动评估技术标准化，提高评估报告质量，进一步为公约服务。
2014年再次修订《自律公约》及其细则，选举新的房地产评估自律监察处成员，并于4月份、9月份两度组织评估机构互检工作。
2015年1月1日，《福建省物价局转发国家发展改革委关于放开部分服务价格有关问题的通知》（闽价服〔2014〕413号）下达，房地产价格评估专业服务价格实行市场调节价。《自律公约》第一时间调整收费方面的约定，强调落实明码标价制度，要求机构在经营场所醒目位置公示收费标准，并将各机构收费标准抄送协会。此外还及时修改了《房地产评估委托合同》相关条款。
2016年12月《资产评估法》施行，《自律公约》及其细则、《房地产评估委托合同》均及时组织进行了修订。2013年至2016年，全行业通过系统估价报告备案16.8万余件，估价委托合同备案22.8万余件。
2017年3月15日，开通了估价报告核验系统，供报告相关使用人通过备案编码及关键字段查询估价报告是否经正规备案。并核实纸质报告中主要内容与备案报告的是否一致。实现在线实时查询，使得伪造报告无所遁形。此举深受金融机构的欢迎，通过系统核验报告真实性成为使用报告前的标准动作。
2019年9月，根据市住房局《关于进一步规范房地产估价机构执业行为的通知》（厦房〔2019〕68号），制订《关于规范我市房地产估价报告出具行为的通知》，禁止“预评估”等扰乱行业秩序行为。
2020年7月，发布房地产估价权属证明核验系统。这样估价报告中的权属证明均可通过市住房局进行权属核验，并可查实权属抵押、查封情况，有效识别虚假权属证明信息。
2022年3月，上线公益性的房地产估价行业评估业务分发系统，至今已有工商银行、交通银行、邮储银行等约20家金融机构通过此分发系统进行业务委托。不少行政机关及事业单位相关项目也通过此系统抽取评估机构。
2024年6月，经全体评估机构会议确定，因疫情停摆的机构互检重新启动，并已完成本年度首次互检工作……
结语：年复一年又一年，公约已成为空气一样的存在。从2007年签署公约起，行业自律的根就深深扎入每个行业机构及从业人员的业务行为中。每次遇到新的挑战，机构负责人总是会坐到一起来，群策群力，共谋出路。由公约衍生出来的评估报告备案系统、评估委托合同备案系统、估价权属证明核验系统、评估业务分发系统也不断升级迭代，为行业规范发展保驾护航。好事尽从难处得,少年无向易中轻，行业自律的路没有终点，行业协会的意义就在于拥有坚持的力量。
本文主要参考厦门市房地产中介行业协会内部月刊《房市与中介》各年合订本，以及历年理事会工作报告及部分内部文件，过于繁杂，因而未一一注释。