孙业勇
摘要：改革开放后中国房地产发展势头迅猛，房地产估价行业应需产生。房地产估价行业从零开始，三十年来与时俱进发展生产，在所有估价人员和机构的共同努力下蓬勃发展。经过多年的发展，房地产估价成为国内房地产市场不可或缺的分支行业。在此以估价师身份回忆我国房地产估价行业一路的发展历程和成就，来纪念中国房地产估价师与房地产经纪人学会成立30周年。
关键词：中房学；房地产；房地产估价行业；脱钩改制；互联网
一、房地产估价行业产生背景
时间弹指一挥间，中国房地产行业从零开始，在中国大地上蓬勃发展。从中国任命第一批房产估价师到确立最早的房地产估价师职业资格考试再到中房学成立至今30周年，从业多年，一路见证了中国房地产估价行业和中房学从蹒跚学步到初露锋芒。不可否认，中国房地产估价行业的引入、发展时间较晚，但中国土地面积广阔、中华民族传统的“恋家”思想也让房地产的需求基数巨大，背靠国内改革开放发展时机，房地产行业在中国短时间内迅速崛起并不断壮大从而催生出房地产估价等一系列衍生行业。
早年间我国的房地产发展主要以房地产开发为主，以新建的商品房为主要形式。近年来经过多年的发展中国大部分城镇房地产开发基本完成，而房屋的使用寿命较长，一般不易损坏，催生了庞大的二手房交易的需求。但是由于房地产价值较高且受环境和市场因素影响程度较大，买卖双方就其市场价值无法形成精准认识，因此需要专业的房地产经纪机构介入交易过程，对房地产价值进行评估，从而促进了房地产估价行业的发展。
二、房地产估价发展起步
1993年，通过国家建设部（现为住房和城乡建设部）、人事部认定，全国第一批房地产估价师正式诞生，揭开了中国房产估价行业发展新篇章。此后随着房地产估价行业的兴起，估价师和估价机构的数量不断增加。随着房地产市场和估价队伍的扩大，为了规范房地产估价市场，确立统一的执业标准、规则，中国房地产估价师与房地产经纪人学会因而成立（以下简称“中房学”）。1994年中国房地产估价师与房地产经纪人学会在深圳正式成立，有幸参与并见证了中房学的成立、10年、20年周年纪念。值此中房学30周年来临之际，作为一名从业多年的估价师，不谈能力强弱，也在房地产行业浮沉多年，在此提笔回忆当年历程。
改革开放后，随着中国城市化发展和拔地而起的钢筋水泥，房地产估价作为房地产行业的重要分支，呈现出蓬勃发展的势头。1995年3月，国家建设部（现为住房和城乡建设部）、人事部颁布《房产估价师职业资格考试实施办法》，这也是国内最早确立的执业资格考试制度。因此，只要对房地产行业感兴趣的人员在通过专业考试均成为估价师进而踏入房地产估价行业。当时预感房地产估价行业市场广阔，发展潜力无限。凭着一腔孤勇和对房地产行业的憧憬成为了一名专业估价师。成为估价师不仅代表着社会对我们所具备的专业理论的认可，同时也是对我们身份的一种认可。房地产估价师作为为他人提供知识性服务的第三方其实属于房地产经纪行业，但人们对于“房地产中介”一词往往存在刻板印象。实际上，包含买卖、询价、评估等交易过程均属于房地产经纪的范畴。近年来，中房学和所有房地产从业者致力于运用自身的专业水平和高尚的职业道德来扭转房地产中介行业在大众心中的形象，随着时间的推移，房地产中介之于公众的印象被不断提升。
三、脱钩改制之房地产估价步入正轨
2000年，国家为了保证房地产价格机构客观、公正执业和平等竞争而推出房地产价格评估机构脱钩改制政策。房地产价格评估机构的中介服务机构隶属或挂靠在政府部门的，在人员、财物、职能和名称等方面与政府彻底脱钩，从而更加保证了评估过程的公正性和专业性。这使房地产估价机构真正成为自主经营、独立发展、自担风险的独立法人中介机构，从而激发了更多房地产估价人员专注于自身技能提升和对职业发展的思考，促进了行业内的良性竞争。房地产脱钩制度的实施刺激了大量房地产评估机构的产生，当时很多满心壮志的青年估价师抓住时代风口，合力建立专业评估机构，多年来在房地产评估行业上野蛮生长，也算在房地产估价市场成了一番建树，如今很多经验丰富的龙头评估机构都是脱钩改制后新催生的产物。
四、房地产估价之人才培养
在我国房地产市场快速发展和中估学的正确引导下，房地产估价师逐渐成为炙手可热的就业方向，估价师队伍和估价师机构不断扩增。93年中国最早一批认定的估价师实际上大部分并不是房地产行业的学术人才，硬是凭着一股冲劲在中国估价市场中开疆扩土。后来在房地产估价行业的发展背景下，估价师的人才培养模式逐步规范，越来越多学校开始注重房地产估价有关专业。房地产估价行业工作不仅要建立在科学的估价理论和估计方法上，估价师个人还需要有丰富的实践经验和判断能力来来面对不同房地产地理位置、政策环境和时效等因素。很多建筑高校采用理论和实践结合的方式，即不仅在课堂教授估价知识和方法，同时鼓励并提供平台让学生前往房产企业实践。房地产相关机构吸纳新时代房地产估价力量，也从中收获了很多看待房地产估价行业的新视角。这样了解房地产行业的最新动态，不仅提高了学生的理论知识储备，同时锻炼学生看现场等实践能力，也是为房地产估价行业的未来输送了大量专业、独立的综合性房产估价人才。
值得一提的是学校不是房地产估价学习的终点，即使通过执业资格考试，成为专业的估价师也不是职业生涯学习的终点。每位估价师仍要定期接受继续教育来保证身为房地产估价师的专业能力和职业道德水平。与时俱进，及时更新房地产市场信息和执业规范是每位房地产估价师的职业要求。同时为了监督房地产估价市场行为，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，建设部采用房地产企业及执业人员信用档案制度规范估价师的行为。
五、房地产估价发展过程之更正弊病
后来随着房地产市场发展和人员扩增，房地产估价行业规模初具，各方面发展趋于平稳。在中国房地产估价师与房地产经纪人学会的监管和推动下，逐步形成完整的组织架构，评估流程已经形成系统化流程，但很多成熟行业类似的小弊端也初具雏形。例如很多房地产估价机构内在估价过程中存在机械套用报告模板、对不同估价对象缺乏灵活性思考的现象。机构发展不断完善，产出评估报告的流程逐步规范，在需求增加的基础上，为了应对产出速度而忽略了质量。同时在地方甚至存在应客户要求做出超过估价对象本身价值的高估价、机构之间为接业务恶意竞价等不良现象现象，种种原因导致的房地产评估报告质量良莠不齐，给房地产估价行业发展带来了极大阻碍。
针对行业存在的问题，中房学建立完善的从业标准和收费标准，并通过开展法律培训继续教育来提升估价师和估价机构的法律意识和道德。同时以中房学为平台，建立全国统一的房地产估价行业房地产信用档案系统。同时结合国家和社会对房地产估价师的相关要求，加大对房地产估价师和房地产评估机构评估工作的监督力度。评估报告采取签字担责的方式，每位估价师都要对自己所出具的报告质量担负责任。尤其是对部分估价师在评估过程中存在的恶意迎合银行或其他客户的需求而出具超出评估对象本身价值的评估价格将被严肃处理并记录进信用档案，以此来约束估价师行为，避免对房地产估价行业和社会产生不良影响。而且中房学通过不定期走访会员单位，了解单位内部评估制度，要求企业上传存档报告，建立统一的估价备案系统来监督各估价师和机构产出的报告质量，从而使房地产估价行业逐步发展规范化和系统化。
六、房地产估价创新之互联网的应用
为适应市场经济发展、促进房地产价格评估市场的健康发展，中房学积极探索创新帮助企业和评估师更好地发展，同时在互联网技术迅速发展的背景下与时俱进，融入行业信息化发展。早年间的房地产评估报告主要靠估价师们手写之后再打印成册，测算也是用原始的计算器敲击完成。随着信息时代来临和互联网的发展，房地产数据分析、各种现代化房地产信息软件以及“云估价”等技术的运用，让房地产估价行业的产出效率有了大大提高。大数据平台也能整合区域估价师产出的估价报告，做到有问题随时溯源，对房地产估价行业的规范性起到监督作用。依托互联网线上平台，中房学组织各类线上主题培训以及继续教育系列课程，一方面能够提升房地产估价人员的专业化水平，另一方面也能确保信息化平台的应用程度，保证房地产估价师和机构能融入高效互联网时代发展，提升自身的核心竞争力。
七、展望未来
我们承认，改革开放之后中国房地产逐步开始发展，房地产估价行业起步相比于发达国家时间较晚。但也不能否认的是，中国房地产崛起迅速，又在短时间内发展出房地产中介等衍生行业。与世界发达国家房地产中介行业相比，在二手房买卖、租赁等交易市场，中国二手房交易次数和交易数量较之仍有差距，但国内二手房交易率仍在飞速上升，房地产估价在中国市场具有较大发展潜力。中国房地产估价行业探索发展仍在途中，房地产估价城镇化发展过程中对于地方乡镇的辐射力度不够强，其主要集中在经济发达的城市，下属地方乡镇广泛缺乏正规的房地产评估过程；目前大部分评估机构的业务来源较为单一，我们仍有很大空间探索和延伸房地产估价的业务范围和估价类型；在对于房地产目前房地产估价主要使用的还是市场比较法、收益法、成本法等基本方法进行评估，学习国内外评估理论来优化估价方法是面对未来复杂的评估环境的最优解。总而言之，中国房地产估计前景一片大好，估价师们要做的只有提升自身的专业素质，优化评估报告的质量才能将房地产估价事业推向新的高潮。
参考文献：
[1]张玉霞,张顼,韩立民,等.探索房地产估价行业发展历程与发展路径[J].房地产世界,2022,(18):22-24.
[2]康玲.房地产估价二十年之印象[C]//中国房地产估价与经纪2013年第5期（总第102期）.深圳市国策房地产土地估价有限公司;,2013:2.
[3]房地产经纪是个后发优势行业——访中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强[C]//中国房地产估价与经纪2009年第5期（总第78期）.[出版者不详],2009:2.
[4]赵家莹,王丽薇.互联网时代背景下房地产估价行业转型发展研究[J].住宅与房地产,2023,(21):98-100.