大家好！这次活动的时间是一天半，到现在就要结束了，可以说是比较成功的，但肯定也存在一些不足。特别是在中房学成立30周年活动相关评价的荣誉方面，我们可能考虑不够周全，使有些估价机构和个人没有获得或获得的荣誉级别不及其预期。希望大家提出意见和建议，我们未来将努力做得更好。
这次活动原计划印发的书共三本，除大家已拿到的《中国房地产估价1994-2024》画册、房地产估价30周年文集外，还有一本书因工作量过大等原因没有完成，就是改革开放以来房地产估价发展回顾。为了较全面系统回顾和总结我国改革开放以来房地产估价发展历程，并在此基础上对未来发展进行简要展望或提出某些希望，这本书分为国家房地产价格评估制度、国家房地产估价师职业资格制度、房地产估价行业组织、房地产估价机构、房地产估价业务的产生、发展或演变等二三十个专题，邀请较熟悉相关历史情况的专家学者、估价行业组织负责人、估价机构负责人分头撰写。希望各位作者不要停下来，继续努力搜集素材、形成初稿或对已有的稿子进行修改完善，争取在2025年编写完成并公开出版。
听了一天半的会之后，本人有许多收获和感想。接下来，对年会中涉及的某些问题特别是房地产估价行业未来发展，再补充、强调几点个人看法。
一是，要拥抱科技。要正确认识和对待科技在估价领域的应用及其发展，特别是自动估价也属于估价，是估价行业的一个部分，但现在并不是要赶时髦盲目推行自动估价或智能估价，也不是简单地进行抵制，而是要利用科技更好地助力高质量、高效率估价。自动估价与人工估价不是完全对立的，而是竞合关系。未来，将是人工估价、自动估价、自动估价加人工辅助（如人工估价予以补充、抽查复核）、人工估价加自动辅助（如自动估价予以检测或排查）等多种估价方式并存，分别适用于不同的估价对象、估价目的和价值类型。
二是，要积极宣传。包括对估价行业内和行业外都要进行正确的宣传，其中有些关键概念要厘清，特别是下面两个。
第一个，不要在意使用甚至称为“不动产估价”。“房地产估价就是不动产估价，不动产估价就是房地产估价”。但这句话如果只说前半句，不说后半句，是不完整的。过去，因“房地产”一词通俗易懂、房地产市场和房地产行业欣欣向荣等原因，人们愿意用“房地产”一词。现在，估价行业内不少人以及高等院校的一些估价专家学者，好像比较喜欢用“不动产”一词。这两者其实从一开始就是相同的内涵，在欧美等国家也是如此，英文是real estate或real property，大多用real estate，一般都译为房地产。早期有关研究中，有时为了区分两者，把real estate译为房地产，把real property译为不动产。但real estate和real property仅从字面上看，基本上都看不出是房地产或不动产的意思，而是“真实的（real）财产（estate，property）”，类似于我国“有土斯有财”以及“有恒产者有恒心”中的“恒产”等含意。
第二个，从2016年《资产评估法》颁布实施之日起，可以说“昨日的资产评估不是今日的资产评估，今日的资产评估不是昨日的资产评估”，不能模糊两者，甚至用“昨日的资产评估”替代“今日的资产评估”。“今日的资产评估”包括了房地产估价，是广义的，并且《资产评估法》还明确规定评估要分专业领域和专业类别，评估机构应当向有关评估行政管理部门备案，特别是规定“评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办”。现实中，许多政府部门、金融机构、国有企业等估价委托人及其上级主管部门并不了解这些，以为“今日的资产评估”依然是“昨日的资产评估”。因此，要大力宣传《资产评估法》以及说明解释现在的资产评估是广义的，与房地产相关的法定评估应依法委托房地产估价机构评估、由房地产估价师承办，否则的话，不仅违反了法律规定，还会因评估主体没有房地产估价资格，导致评估报告无效。
三是，要比客户专业。部分估价机构只重视招揽业务，不重视做好业务，出具的估价报告不够专业，受到委托人质疑。估价机构应专业化发展，要重视吸引和培养青年人才，要给年轻人较好的待遇，为其创造良好的工作环境和成长空间。估价机构除了努力开拓新客户，还要通过优质专业服务把新客户变成回头客，把回头客变成老客户，使老客户愿意推介新客户，并成为终身客户，客户群将越来越大，进而业务会“东边不亮西边亮”。要认识到估价服务是高端专业服务，不能采取过于商业化的营销方式，特别是估价机构负责人不能蜕变为一般商人，而应是本机构中估价技术水平一流的带头人，要领衔做重大、复杂、疑难、特殊、新兴的估价项目，至少要对其中的估价前提、估价技术路线等关键问题予以过问、把关。
同时还要指出，近年来估价行业内、估价机构之间恶性压价招揽业务行为十分严重，很不利于估价行业高质量、可持续发展。低收费导致“走形式、凑数字”式估价，甚至为了省钱，不依法依规对估价对象进行实地查勘或现场调查，给估价机构和估价师带来很大的潜在执业风险，需要特别警惕和有效解决。比如，对于在重大估价项目、估价机构入围等招投标中估价费报得异常低的估价机构，中房学和省、市等各级估价行业组织不再向人民法院、军队等有关部门和单位推荐入库，不出具无不良行为等有关证明，不给予有关荣誉等。
四是，要坚定信心。只要房地产市场在，房地产估价就在，而且会越来越需要房地产估价服务。房地产本质上是为人类活动提供空间，包括居住、办公、购物、娱乐、学习等空间。人类对空间的需求永远都有，因此房地产永远都存在。房地产估价立足于占社会财富或资产价值一半以上的房地产，发展空间巨大。虽然会有“自动估价”，但仍然有许多估价业务主要依靠估价机构和估价师的专业服务来完成。从长期来看，关键是要科学、准确估价。
五是，要立足长远。要着眼于开展未来趋势性的估价业务，坚持做难而正确的估价。本次年会中同时举办中房学成立30周年活动，但我们没有搞一般的回顾和纪念。“回顾过去是为了更好地面向未来”，即最好的纪念不是沉浸在简单的回忆过去之中，而是要面向未来把房地产估价事业继续推向前进，并且要脚踏实地、务实前行，要不断学习、持续进化。因此，我们将本次年会的主题定为“面向未来的估价发展”，主要是引导大家注重长期发展趋势，努力做未来的估价业务。就价值时点来看，过去基本上是评估房地产现在的价值价格，后来出现了一些评估房地产过去的价值价格业务。现在人们越来越想要知道房地产未来的价值价格，需要对未来的价值价格进行科学评估或预测，特别是关注房地产未来净收益流量和价值价格的变动趋势及持续性、稳定性、可支持性等。
最后，2025年元旦和春节即将来临，顺祝大家新年快乐，在新的一年取得更大发展进步！希望在2025年的估价年会上再见。谢谢！