北京仁达房地产土地资产评估有限公司名誉董事长  闫旭东

向内而生  向远而行  面向未来估价发展的几点思考

 一、行业发展环境变化

 回望过去，改革开放波澜壮阔，土地有偿使用制度改革、住房体制改革、国企改制、物权法实施等为估价行业发展提供了蓬勃动力。全国房地产（住宅+非住宅）资产总值约600万亿，银行金融业信贷底层资产超60%为房地产抵押，企业资产中超50%为房地产类底层资产，个人家庭财富超70%为房地产，机会巨大。

当前，行业发展的新情况新变化，可以总结为以下三个方面：

（一）宏观经济下行，整体需求下降

一是政府基建、房地产开发投资下滑，影响了征收拆迁业务；二是社会融资增长乏力，抵押估价业务承压；三是司法处置业务增涨，但规模有限；四是城市更新、REITs等尚在发展阶段。2023年以来，评估行业的业务量有所上涨，但是收入并没有显著增加，且行业内卷严重。

（二）国家和社会对中介机构监管力度加大，责任风险显露

在整体经济下行的情况下，监管力度加大，中介机构首当其冲。2024年12月23日，国务院常委会审议通过《关于规范中介机构为公司公开发行股票提供服务的规定（草案）》。中介机构作为“看门人”，即当矛又当盾，本应该客观公正，但因经济行为涉及到双方甚至多方利益，不可避免地受到委托方影响。由此很有可能成为“背锅侠”，责任风险显露。

（三）数字化趋势，挤压了房地产估价专业空间

人工智能AI等数字化发展，给估价行业造成了冲击。我们要反思估价机构的专业地位，相对社会大众而言，所谓的“专业”，从某种意义上来说就是“利用不透明的信息差的技能”。过去，我们掌握了更多的信息资源；现在，信息数据越来越透明，科技工具越来越强，如何维护估价师的专业地位需要行业思考和面对。比如，当前贝壳把房屋信息标准定义为433个字段，是否比我们更“专业”？

估价行业日益受到来自外部的挑战。

二、向内而生

孟子曰：行有不得，反求诸己。在面对困难和迷茫的时候，想要活下来，只有靠自己。向外，是依靠外部环境的向好和托举；向内，是依赖内部机制的完善与变革。向内而生的核心是“管理提效”，通过管理提效激发企业内生动力，重塑企业文化、健全组织、创新工作模式，同时外拓内修，实现稳健发展。

一是降本提效，如裁员、缩小或搬迁办公场地、精简成本支出、聚焦能回款的现金流项目等，以应对挑战。二是企业文化方面，企业文化是推动组织、部门、个人持续前进、创新和发展的内在动力。应结合市场转换的契机，提振信心，激发全员的生存和发展的渴望，缔造强大的内生力量。三是组织机制方面，进行整编和精简，开展扁平化的管理和合伙制，打造一个能打仗、灵活、反应快的组织。四是业务方面，对外以“客户为中心”，直接和客户交流，深入了解客户的经济行为，展示专业能力，提供解决方案，将销售渠道转变为业务合作生态伙伴，和上下游企业开展多方合作；对内进行业务流程再造，注入新机制、新标准，实行全员工作技能重构，提升服务品质，改善资源使用效率，增强风险防范能力，最终实现“降本增效”。

三、美国估价行业数字化趋势

市场不好时如何应对，可以借鉴国外估价行业的经验。摘自美国评估师博客 2017年3月29日的一篇发文“估价师的一天”：早上通过评估业务派发系统（Soeedy Title and Appraisal Review Services，极速登记与评估服务）来接单；评估作业使用独立的估价作业平台（Appraisers Choice，评估优选）；在本地经纪人使用的多重房源上市系统（Multiple Listing Service，MLS）选取可比物业（sales comparables）；通过产权税务登记系统（Realist Tax Data，瑞尔李斯特）核验可比实例的真实性；使用歇尔史威特（Marshall & Swift）公司的住宅造价数据库，查找成本法所需的建安成本数据；通过洪水灾害等核查周边配套资料；最后，通过瑞尔李斯特（Realist）的自动估价系统（Real AVM）验证评估结果。此外，还有估价报告上传系统，以及估价师培训课程。银行内部也有评估审核软件称为“安贷评估经理”（LoanSafe Appraisal Manager，LSAM）。上述系统，基本都是Corelogic公司研发的，以下详细介绍。

（一）业务的委托交互实现数字化

 Soeedy Title and Appraisal Review Services（极速登记与评估服务）是一款评估业务分发系统。估价作业人员通过该系统进行业务的获取，包括但不限于项目基本信息、项目交付时间、委托信息等。同时，作为一个分发平台，该系统配套了相应的分发规则、交付规则、产品规则等。

（二）评估报告撰写工具系统化

Appraisers Choice（评估优选）是一个独立的估价作业平台。该平台的核心功能在于房地产信息的整合，并生成评估报告。

（三）案例库数字化

 MLS（多重房源上市系统）是一个整合区域房地产交易数据的平台，其功能的价值在于估价人员可以在海量的信息中，快速索引、匹配可比案例。同时该平台的第三方身份，具备较强的客观性与公允性。

（四）案例调查的数字化

Realist Tax Data（瑞尔李斯特）是一款房地产产权税务登记系统。该系统的功能在于从税务角度，估价人员可以快速对可比案例的真实性核实，同时对案例详细信息进行比对、确认，从而达到对案例真实性、客观性验证，帮助估价人员合理地进行对比测算。

（五）成本数据库线上化

住宅造价手册数据是美国马歇尔史威特（Marshall & Swift）公司拥有的一个造价数据库。该数据库可以动态提供成本法所需的建安成本数据。这些造价数据可以帮助估价人员快速、准确地应用客观、合理的成本数据，从而确保估价结果的准确性与客观性。

（六）报告内部初审数字化

Real AVM（瑞儿自动估价系统）是一款自动估值系统，估价师通过人工测算估值与线上自动估值的偏差度，揭示估价报告估值的合理性。

（七）报告银行终审数字化

LoanSafe Appraisal Manager（安贷评估经理）是一款由金融机构，即报告使用人持有的报告评审系统。用来验证、质疑、差异化使用估价师的评估成果。

综上，美国房地产评估师在日常业务中，从评估业务委托分发、评估作业、案例选取和核验、建筑成本等参数、自动估价系统结果校验、估价报告审核等全流程，几乎90%以上的工作节点与工作内容，均通过线上化、数字化的方式完成。

由此可见，评估领域信息化数据化并不等同于自动估价，自动估价只是其中一个方面，重要的是如何应用这些技术辅助估价。数据科技对评估行业的影响主要体现在三个方面：一是提高评估效率，可以更加高效地进行数据处理和分析，‌降低人力成本；二是优化评估过程，使评估过程更加系统化、‌规范化；三是增强评估的准确性和客观性，有助于减少人为因素对评估结果的影响，‌提高评估的客观性和公正性。

四、向远而行

面向未来，拥抱科技，估价的底层逻辑已经发生了变化：一是从单一房地产价值评估，发展为对房地产状况、市场状况、物业价值等全方面评价评估；二是从单一时点的价值评估，转变为房地产全生命周期市场价格变化的预测和监测；三是从只关注时点的市场价值，扩展到考虑实际的收益价值、可能的变现价值；四是从偏重市场比较法，到更看重收益法，看重未来收益现金流预测，看重未来价格的可支持性；五是从一次现时估价，兼顾到未来可能的续贷评估、贷后重估、处置估价的连续性、合理性等；六是从关注价格的合理性，延伸到估价程序全流程的合规性，如现场勘察真实性、案例可追溯性、参数的计算流程和依据等。房地产估价机构需要运用数据科技手段，进行流程再造。

面向未来的不确定性，丘吉尔说过：“运气只会加持那些信念坚定也有充分准备的人。只有他们，才会真正被幸运拥抱。”我们会幸运的，谢谢大家！