我国台湾地区不动产估价师公会创会理事长  卓辉华

我国台湾地区房地产估价新情况、新趋势及经验借鉴

一、台湾地区房地产市场近况

房地产市场和房价涨跌对估价行业有较大相关性影响。台湾地区近15年间房价持续上涨，仅在2015年-2018年间有小幅下跌。2019年-2024年的5年间，台北房价上涨56%、台中上涨137%、高雄上涨93%（见图1）。

图1 2017-2024年台湾地区房价趋势

根据2009年11月的一项调查，高房价成为民怨之首。自2010年开始，政府出台一系列政策来打击炒房，如2010年6月，明确特定地区购房贷款成数最高7成的限制；2011年6月，实施《特种货物及劳务税条例》，对购房一年内卖房的，需按房地市价缴纳15%的特种货物及劳务税，也称“奢侈税”；2012年6月，针对台北及新北市高于8000万元、其他地区高于5000万购房，有贷款成数最高6成的限制；2012年10月，不动产成交价格信息开放查询；2012年11月，针对保险业投资不动产制定获益规范；2015年6月，通过“房地合一税”，购房一年内卖房的，需缴纳45%的税，一至两年内卖房的，缴纳35%的税；2017年12月，实施租赁规范，建立包租代管制度；2018年2月，成立住宅及都市更新中心，推动社会型住宅租屋，保障弱势人群；2020年12月，预售房屋全面纳管，禁止预售期间转售炒作；2022年1月，开发商购买土地后必须在18个月内限期取得建照兴建，否则限制贷款；2024年9月，中央银行出台第七次打击炒房政策，将自然人购买第2套房屋贷款最高成数降为5成，公司法人购置住宅贷款、自然人购置高价住宅贷款及购买3套及以上房屋贷款最高成数降为3成。

但是在市场经济下，打击炒房政策并未压制房价上涨，原因有三个方面：一是资金潮引发投资型房价上扬；二是低房贷利率诱导租房转购房，2008年9月起购房贷款利率降至1.64%，2020年3月因新冠疫情资金更为宽松，购房利率再降到1.35%，为历史最低；三是建设成本上涨推动房价上涨，新冠疫情前后台湾地区出现缺工、缺料现象，2021、2022年工料成本上涨11%、7.4%，工料双涨导致房价上涨。

台湾地区房地产市场在1998-2004年间也曾经历泡沫破裂期，这期间据统计，信用合作社和中小银行倒56家，上市建设公司倒闭了近1/3。从估价业务拓展来看，台湾地区的估价师在房地产市场的任何周期都有业务做，即使在房地产泡沫时期，也有大量的不良资产处置、资产证券化、企业重组和并购的估价业务。

二、台湾地区房地产估价新情况、新趋势

（一）推动法定估价业务

依托政策制度规定，推动了法定估价业务需求。包括公有财产价格（参照《国有财产估价作业程序》第7条）、土地征收（参照《土地征收补偿市价查估办法》第3条）、容积移转（参照《城市规划容积移转实施办法》第9-1条）、捷运系统土地开发权益分配等，必须委托房地产估价师来评估。

 （二）建立估价审议制度

对于上述法定估价业务，需由相关估价委员会对估价报告提出意见，经由集体审查形成最后决议，认定价格。估价审议制度能够更好权衡公私权益，客观、全面确定估价结果。

（三）通过仲裁处理价格纷争

台湾解决不动产纠纷的途径有调解、调处、诉讼、仲裁，其中仲裁制度是很重要的方式之一，一般的仲裁都可以在六个月内达成决议，比法院诉讼的效率更高。台湾地区的不动产专业人士在十年前就组成了不动产仲裁协会，很多估价师作为仲裁人参加。有任何价值争议时，由相关当事人遴选估价师担任仲裁人来调解争议。

（四）拟定估价技术公报

台湾地区2001年制定了《不动产估价技术规则》（以下简称《技术规则》），指导估价师如何作业，但是修订过程较为缓慢，估价师公会认为其存在很多不足之处。因此，由估价师公会邀请有关学者和资深估价师组成专案小组和专案委员，制定一些技术公报。其中，最重要的职业道德列为第一号公报，还有估价报告示范文本等，详见表1。待技术公报成熟以后，未来修法可能会纳入《技术规则》中，这是估价师同业努力的方向。

表1 台湾地区估价技术公报

三、都市更新与估价制度

城市更新在台湾地区称为都市更新。自1998年10月，台湾地区发布《都市更新条例》（以下简称《条例》），当时台湾地区并没有专门的房地产估价法律，土地稀缺使得都市更新成为建筑开发的主要土地来源，为在都市更新相关权益分配中确立客观公正的估价制度，在《条例》的附带决议中明确，都市更新相关价值评估需要委托不动产估价师。至2000年9月，《不动产估价师法》通过立法，台湾地区的估价制度建立比内地要晚。

城市化发展较快的地区，可建筑土地一定是稀缺的。因此，老旧建筑的更新是非常重要的，是房地产开发商取得土地资源的一个要件。台湾地区都市更新以权利变换为主要机制，即权利变换更新前和更新后的权利价值分配。根据《条例》第50条，“权利变换前各宗土地、更新后土地、建筑物及权利变换范围内其他土地在评价基准日的权利价值，由实施者委任三家以上专业估价者查估后评定。前项估价者由实施者与土地所有权人共同指定；无法共同指定时，由实施者指定一家，其余二家由实施者自各级主管机关建议名单中，以公开、随机方式选任”。实施者是指房地产开发企业。相关估价技术依据还有《技术规则》，都市更新权利变换不动产估价报告范本及审查注意事项等。

图2台北市都市更新核定件数统计

都市更新中的权利变换估价流程见图3，从一开始的所有权人说明会，县市政府听证会，干事会和权利变换小组会议，到都市更新审议委员会等一系列会议，由估价师说明估价的合理性，最后由都市更新审议委员会核定后，进行权益分配。

图3 都市更新权利变换估价审议流程

四、面向未来的估价发展

每次参加中房学举办的年会都受益良多，因为年会的主题一直在领先着估价师前进的步伐，面向未来更好的发展。回归估价的初心和使命，就是公正、客观，维护和保障交易公平、金融安定、司法公正、社会稳定、公众利益等。

现在，科技不断进步。我始终认为，科技是为估价行业提升估价效率的重要辅助工具，它无法完全取代专业的估价师。估价师要加强对科技的运用，向市场专业顾问、不动产争议专业仲裁人等方向努力。运用高质量的估价专业服务，创造公众利益、社会信任、产业品牌。

热烈祝贺“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”30周年，也是中国房地产估价师与房地产经纪人学会成立30周年。风华正茂，未来可期。

谢谢大家！