2025年12月27日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称中房学）在北京举办主题为“推动房地产估价高质量发展”的2025房地产估价年会。以下为本次年会嘉宾致辞、演讲和对话中的主要观点：

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长 

姜万荣

中房学副会长，上海财经大学党委常委、副校长 姚玲珍

以高质量人才培养助力房地产估价高质量发展的探索与思考

观点摘要：（1）高质量发展已成为当下的首要任务，房地产估价应用领域广泛，需通过高质量估价助力宏观调控、资源优化、市场效率提升及社会公平维护。（2）房地产估价面临五大挑战：数据资产的特征与场景化影响带来评估难题；“好房子”的舒适主观性、绿色智慧属性对估价能力提出高要求；城市更新涉及产权复杂、政策依赖强等问题，增大估价难度；AI冲击下需开发房地产估价垂类模型；估价需平衡中西理念、短期与长期、经济性与民生保障等多重关系。（3）估价人才需具备跨学科综合素养，通晓房地产、数据科学、环境科学、AI技术、法律等复合领域专业知识。（4）优化传统估价方法，应融合经济学分析方法与现代定量模型，采用人机协同评估模式。通过依托AI技术提升估价效率，同时辅助估价师进行特殊案例研判等处理复杂工作。（5）高校需对标行业发展需求，构建开放协同的育人生态，强化国际化培养导向，革新人才培养范式。通过践行数字赋能、产教融合、多方联动的培养模式，优化专业结构设置，增设数字资产评估、ESG评估等特色方向，培育高素质复合型估价人才。（6）建议中房学搭建沟通交流平台，协同高校、科研机构与用人单位，厘清人才需求导向，构建行业终身教育体系，联合开展重大课题研究，持续赋能房地产估价行业人才队伍建设。

重庆市国土资源房屋评估协会会长 彭安绪

房地产估价“明码标价”——为什么，是什么，怎么办？

观点摘要：（1）房地产估价行业面临内卷、自律失效等生存困境，以《资产评估法》《价格法》为支撑的明码标价制度，是破解行业难题的重要尝试。（2）明码标价制度的核心是化“潜规则”为“显规则”。机构依运营成本、自身定位等自主定价（应不低于成本价）并向社会公开；行业协会不设指导价，仅为推行明码标价制度搭建平台。（3）明码标价制度的推进路径：一是循序渐进拓展覆盖范围，以个人贷款抵押评估为切入点，逐步延伸至对公抵押评估、司法评估等领域，最终实现评估业务全域覆盖；二是深化行业联动协作，联合银行业协会等行业组织开展专项调研，召开行业专题研讨会，搭建信息共享机制，凝聚行业发展共识；三是精准攻克行业痛点，针对低价竞争等行业乱象，通过约谈警示、自律惩戒等行业自律手段实施规范治理，同步向相关主体抄送风险提示，强化风险预判与防控；四是强化宣传引导与成果转化，相关举措获得政府部门、主流媒体及上级协会的认可与肯定，为制度落地营造了良好的行业环境与社会氛围。（4）明码标价制度的实施效果显著，2025年第三季度重庆市估价报告平均收费止跌，制度在银行业稳步落地，中国建设银行、中国银行、平安银行等多家银行已将明码标价相关内容纳入投标要求。（5）行业协会要积极应对困境，坚持“法无禁止皆可为”，在法定职责框架内拓展行业自律的深度与广度；尊重市场规则，让市场引导大中小机构有序发展；秉持“先入轨、后规范”理念，正视制度初期的不完善。（6）未来，将推进明码标价制度升级版建设，同步提升评估质量；同时，加强跨省市行业联动，扩大明码标价实施范围。

中房学副会长，清华大学土木水利学院院长 吴璟

推动融合数据资产的房地产评估

观点摘要：（1）大数据与AI的融合既冲击传统评估业务，也为行业带来新机遇，大型商用公用建筑的数智化转型已相对成熟。（2）数据赋予房地产双重价值：一是内部价值，为物业日常运营管理提供精准数据支撑，助力实现降本、提质、控险的核心目标；二是外部价值，提升资产信息透明度，降低投资者感知风险，为存量资产证券化提供有力支撑。（3）“实物+数据”的复合型房地产资产评估更易获得市场与受众认可：一是房地产的异质性特征，决定了数据资产与物业的不可分割性；二是相关数据多源于物业长期运营积累，其价值实现高度依赖与物业实体的深度耦合，二者有机协同方能充分释放数据资产价值潜能。（4）从估值视角看，将数据赋能后的净运营收益（NOI）及资本化率直接纳入评估框架，相较于拆分评估数据资产与实物资产的模式，评估结果更精准、操作更简便，更契合金融机构的实际业务需求。（5）推动融合数据资产的房地产评估，需从三方面推进：一是将房地产概念从“实物、权益、区位”三位一体拓展为“实物、权益、区位、数据”四位一体；二是强化技术支撑，加快数据资产界定、质量评价、价值评估相关标准研制；三是加大试点力度，推动复合型房地产资产评估实践落地。

中房学副会长，全国人大代表、上海富申评估咨询集团董事长 樊芸

培育壮大新动能，拓展经济增长新空间

观点摘要：（1）新动能是新一轮科技革命和产业变革中形成的经济社会发展新动力，其核心在于创新，主要从新技术、新产业、新业态、新模式维度推动经济高质量发展，当前仍需扩大内需。以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，同时探索提升供需适配性，通过优质供给更好满足多元需求，拓展经济增长新空间。（2）当前，房地产估价合法业务空间受到较大挤压，行业甚至被排除在房地产投资信托基金（REITs）项目评估范畴之外，生存形势愈发严峻。任何科技与产业革命，都必须借助金融的赋能才能实现规模化发展。为此，能否进入资本市场、依法开展底层资产为房地产的证券化评估业务，对房地产估价行业发展至关重要，需积极作为取得突破。（3）推动人工智能与估价行业深度融合，既是破解传统估价效率低、精度差等难题的现实需求，更是行业在新格局下迈向高质量发展的必然路径。

中房学副会长，永业行土地房地产资产评估有限公司董事长 潘世炳

多策叠加 推动房地产评估机构高质量发展

观点摘要：（1）当前我国城市化已从高速增长阶段转向稳定发展阶段，城市发展模式由大规模扩张转向以存量提质增效为主。在存量提质增效领域的探索与实践中，房地产估价行业存在诸多发展机遇。（2）助力行业高质量发展需夯实现金流业务根基，鼓励传统业务迭代升级，加快创新业务试点研发进程。当前房地产估价三大类核心业务中，征收评估与抵押评估业务量大幅缩减，低价竞争风险较高。除严控成本外，房地产估价机构更需积极拓展增收渠道，挖掘更多新型业务增长点。（3）当前评估行业挑战与机遇并存，既要应对传统业务增长压力，更要紧跟房地产发展新模式、存量资产盘活等政策部署，拓展存量商品房收购、城市更新等业务，布局绿色低碳、数据资产等新领域，以全要素评估延伸全链条服务。（4）城市更新领域虽存在较多待解决的问题，但相关业务空间广阔。此外，与城市更新相关的城市体检、片区规划等也均属于重点拓展业务范畴。（5）要筑牢机构内部治理根基，坚持管人、管事、管思想，系统提升技术、市场、风控、文化、信息化的管理效能，切实推动行业高质量发展。

高力国际中国区董事总经理 邓懿君

从合规披露到价值创造ESG重塑估值逻辑与服务新蓝图

观点摘要：（1）ESG已成为全球房地产行业核心趋势，IVS、RICS等国际准则明确要求ESG量化披露并形成强制约束，中国、欧盟等多国及地区持续强化合规监管，不同区域对ESG的内涵理解与执行标准存在差异。（2）ESG通过多路径量化作用于房地产资产估值，核心体现在三方面。现金流优化维度，绿色认证建筑的租金与资产价值普遍高于非绿色资产，且可通过降低能耗实现成本节约、提升租户稳定性；风险成本量化需聚焦未来3-10年的物理风险与转型风险；折现率调整领域，欧洲市场已验证，绿色建筑ESG合规可降低开发商成本与市场风险，进而提升资产价值。（3）绿色认证体系持续完善，碳资产与绿色金融构建协同赋能效应。绿色认证呈现建造与运营环节分离的发展趋势，BREEAM等国际评估机构的评估范围已延伸至多维度。碳资产运营已形成“排查—计算—核实—交易”的完整闭环，高力国际为平安不动产打造的全流程服务案例成效显著；ESG达标可推动绿色贷款利率下浮，强化协同赋能效果。（4）数据应用能力已成为房地产估价行业核心发展趋势。估价师需强化数据应用能力，向跨界复合型人才转型，不仅须具备专业评估资质，还需掌握绿色低碳相关知识，深谙楼宇运营管理逻辑，从历史核算转向未来导向的风险定价与资产赋能。

瑞联平台创始人、深圳市世联土地房地产评估有限公司执行董事 李娜

治以知行——以公司治理为核心驱动力实现估价机构高质量发展

观点摘要：（1）存量房时代背景下，房地产估价机构普遍面临一系列发展挑战，主要体现在：市场空间收窄与收益增长承压、市场竞争日趋激烈、专业人才供给与发展需求存在差距、数字化转型进程中面临技术适配与能力提升的挑战、战略定位与发展方向有待进一步明晰。（2）房地产估价机构高质量发展的核心目标：构建高效稳健的运营体系、输出专业可靠的专业服务、客观公正地揭示价值。（3）房地产估价机构高质量发展的核心内涵有四个维度：业务内涵延展、技术内涵深化、质量内涵严守、价值内涵升华。（4）公司治理优化的四大关键抓手：构建“股东会—董事会—经营层—风控层”分层决策机制，明确各层级权责边界，重大决策集体审议；突破专业限制，吸纳数据、规划等跨界人才，建立“专业技术+数智化技能”双轨培训体系，适配新时代发展需求，完善激励机制，实现核心人才与机构共成长；建立覆盖全流程的质量控制体系，引入ISO9001质量管理体系规范业务操作，实行估价报告追责制，强化责任意识；构建自有房地产数据库，形成长期竞争壁垒，开发智能评估系统，推动估值方式转型升级，以数字化手段赋能管理决策与精细运营。

河南省房地产估价师与经纪人协会会长

河南宏基房地产评估测绘有限公司董事长丁金礼

中小估价机构高质量发展的紧迫性及实现路径

观点摘要：（1）房地产估价高质量发展是国家发展战略的一部分，是行业发展大趋势，机构若不适应行业发展要求会逐步被淘汰。（2）房地产估价活动具有固有风险性，易受委托人或相关当事人干扰，估价遵循的公正性与报告使用的利益性存在天然不可调和的矛盾，低质量估价报告案涉被查时风险很大，高质量估价才能使机构有效防范风险、做得长久。（3）房地产估价高质量发展应达到四项要求：一是传统估价专业规范，估价质量及服务水平是衡量机构优劣的主要标准；二是行业研发创新能力能让潜在市场需求及时得到估价服务；三是适应科技发展水平，建立不同层次的估价服务模式（包括AI应用、平台询价等）；四是在社会经济发展中真正起到促进作用，具有一定公信力。（4）中小机构既要考虑当下生存，又要赶上高质量发展步伐，可针对性实施三项工作：提高完善传统估价技术水平以防范风险；研究估价延伸服务以避开低效竞争；有条件的可开展估价创新以增强核心竞争力。

上海城市房地产估价有限公司董事长 王常华

新形势下估价行业高质量发展的实践探索

观点摘要：（1）估价行业正处于由规模扩张向质量驱动转型的关键阶段。实现高质量发展，需从政策、专业、技术与服务拓展四个维度协同推进：坚持以政策为导向、专业为根基、数字为引擎、综合服务为外延，构建融合发展、价值可持续的系统化发展路径。（2）数字化转型是驱动行业系统性变革的核心引擎，应坚持以实际业务需求为导向，构建覆盖“规、建、管、用”全链条的数字平台，推动数据融合更新与业务场景深度结合。实践中可通过数字城市建设、产业赋能、乡村与街镇治理等路径，全面提升估价服务的智能化、精准化与可持续运营能力。（3）ESG评价体系为估价行业融入国家战略、拓展价值创造开辟了新路径。应推动ESG从合规性评价向价值咨询深化，将环境、社会与治理因素系统性纳入资产全周期管理，助力项目获取绿色金融支持，增强资产流动性与市场竞争力，最终实现从价值发现到价值创造的实质性跨越。

戴德梁行北区董事总经理 胡峰

从国际顾问公司业务看中国房地产估价市场“第二曲线”

观点摘要：（1）国际五大行围绕不动产产业链提供多元化服务，收入结构中物业管理、租赁、咨询等业务占主导，资本市场业务占比有限，美国市场业务为其核心收入来源，大中华区业务占比相对较小，但印度市场增长迅速，值得中国企业关注。（2）中国房地产行业正经历深度调整，开发投资占GDP比重从2014年的15%回落至2024年的6.2%，房地产增加值占GDP比重为6.27%，低于美国的12.83%，房地产对经济的直接贡献处于国际中等偏下水平，行业正从增量开发向存量运营转型。（3）土地财政持续承压，对地方财政构成较大压力，行业面临回款难、业务收缩等现实挑战，企业需重新审视业务布局与风险控制。（4）存量资产交易成为新重点，全国大宗交易年均约3000亿元，写字楼、工业物流、长租公寓、数据中心等业态存在结构性机会，尤其一线城市的长租公寓和数据中心需求稳健，但写字楼空置率上升、租金下滑，市场分化明显。（5）房地产评估行业在REITs、大宗交易、融资评估等领域发挥关键作用，专业性和公信力受到市场认可，行业应坚持专业主义，积极参与政策标准制定，并拓展ESG、人工智能等新兴服务领域，推动行业持续创新与人才培养。

深圳市国策房地产土地资产评估有限公司董事长 骆晓红

以人为本 投资于人 人才驱动估价机构高质量发展

观点摘要：（1）房地产估价行业正经历从规模扩张向内涵式发展的深刻转型，人才短缺与结构失衡已成为制约行业高质量发展的核心瓶颈。当前，必须彻底转变观念，将人才从“成本要素”重新定位为“战略资本”，牢固树立“以人为本、投资于人”的发展理念。这既是应对市场升级、客户需求专业化的现实要求，也是贯彻落实国家人才强国战略的必然选择。（2）推动人才驱动发展，需在战略层面进行系统性规划与闭环式管理。一是明确人才发展目标，设立专项基金，构建“金字塔型”梯队体系；二是打造覆盖“选、用、育、留、评”全周期的人才管理机制，强化人岗匹配、职业发展、绩效激励与持续反馈；三是积极推动科技赋能，促进人才能力从信息处理向分析洞察与创新解决跃升，着力培养人机协同、跨界融合的复合型专业人才。（3）人才建设是一项需持续投入、长期推进的系统工程。机构应不断优化组织治理，完善管理制度，加强绩效评估与动态人才管理；主动顺应人工智能等技术发展趋势，拓展跨学科人才的培养与引进渠道。行业协会亦需发挥引领与纽带作用，通过提升行业形象、健全职业标准、搭建交流平台等措施，增强行业整体人才吸引力，共同推动人才队伍素质提升，以高素质人才驱动估价行业实现高质量发展。

深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司董事长 杨丽艳

以“小切口”撬动“大市场”的专业升维

观点摘要：（1）增量时代结束，存量时代到来，房地产估价行业必须从“红海”拼价转向“蓝海”增值，把金融属性减弱、资产与运营属性凸显的不良资产、闲置枢纽、老旧物业等作为新赛道，用“小切口”精准切入未被满足的运营痛点，先帮客户盘活、再帮资产增值。（2）“小切口”不是小项目，而是小入口做大服务。以不良资产盘活为例，跳出“估值—挂牌—流拍”老路，引入地方AMC、新项目公司两类主体，以及债转股、产业方现金+技术出资两种模式的组合拳，一次性解决债务、产权、续建、招商全流程，从“出报告”升级为“出方案”，业务自然延伸到招商代理、物业管理费测算等方面。（3）房地产估价师沿着“估价师—资产医生—长期健康顾问”的路径升级，先为不动产做全面体检，再开定制化药方，再在漫长运营周期里动态监测、随诊调方，用专业黏性锁定全生命周期顾问费用；同时主动拥抱AI，参考AI给出的答案，自己则专做AI做不到的定制化、整合式、陪伴式服务，让行业在存量时代赢得尊严与溢价。

苏州天元土地房地产评估有限公司执行董事 徐进亮

现行形势下估价机构重点风险管理思考

观点摘要：（1）当前，房地产估价行业处于转型摸索阶段，虽然高质量发展方向明确，但路途曲折，机构需将风险把控置于优先地位。（2）业务拓展方面，估价风险主要包括回扣风险、合同风险、公章管理风险以及职业道德风险。甲方或员工自拟合同常埋陷阱，须强制法务审核；公章集中保管、双人用印、过程录像，防止夹带虚假报告；存量时代客户先认“人品”再认“专业”，职业道德违规将被追责。（3）成本控制风险方面，重点关注经营成本风险、对外投资风险、降薪或裁员风险以及员工社保风险。在控制成本时，保持及时沟通与灵活调整，以保障生存与持续经营。（4）中小机构应避免盲目投资数字化、AI等领域，妥善处理社保衔接；人员管理方面，优化员工时需做好沟通与赔偿，防范财务、行政等核心人员流失。（5）要注意协调内部外部关系，统一股东与核心骨干认识，避免机构分裂；按要求应对主管部门“双随机一公开”监管，严控分公司挂靠、加盟模式带来的连带风险。（6）机构需转变经营模式，以利润和生存为核心，稳步推进稳健运营与转型发展。同时，引导员工跳出舒适区适配新业务，对无法适配的人员理性处理。

圆桌对话

主持人：

许   军（「联城行」首席创始合伙人，上海联城房地产评估咨询有限公司董事长）

对话嘉宾：

赵志菲（浙江省房地产估价师与经纪人协会会长）

杨   斌（上海百盛房地产估价有限责任公司总经理）

高喜善（北京首佳房地产土地资产评估有限公司董事长）

王云松（海南正理房地产资产评估测绘有限公司总经理）

李秀荣（厦门均达房地产资产评估咨询有限公司董事长）

常忠文（安徽中安房地产评估咨询有限公司总经理）

赵志菲：（1）当前房地产估价行业内卷严重，尤其是二三级估价机构生存压力较大，具体表现为机构转让价值下滑、行业业绩未达到合理规模水平等。（2）房地产估价行业高质量发展的核心是提升专业性与公信力，既要构建科学前瞻的业务体系，传承好传统业务与做好专精特新业务，也要建立规范透明的质量保障机制。（3）行业自律组织应从“自律管理者”转向“生态构建者”，通过制定细化标准、推广创新业务、维护会员权益、传播行业价值等举措，助力行业反内卷、促发展。

杨 斌：（1）高质量发展的核心是提升服务质量与行业认可度，当前传统业务存在“低价竞争”“报告质量缩水”“专业积累不足”等痛点，新兴业务的拓展需以专业认可度为支撑。做好市场分析、最高最佳利用价值分析等工作，可以为拓展新兴业务奠定基础。（2）为谋求高质量发展，行业需在以下方面发力：一是坚持传统估价业务深耕与前沿业务探索双向赋能发展；二是关注数字经济与AI技术的应用，强化风险防控；三是行业组织推动涉税评估技术规范落地，加大城市更新、征地补偿等领域的业务指引的研究。

高喜善：（1）当前房地产估价机构发展，既要应对传统业务的内卷，也要积极参与新需求的探索。传统业务的核心诉求是高效、规范，新兴业务则更加侧重品质，需要估价机构提供深度咨询。（2）传统业务与新兴业务需区别对待、差异化布局，传统业务可作为现金流支撑，新兴业务要加大资源倾斜，通过内部机制设计激发创新动力。（3）未来将聚焦业务结构调整，坚守传统业务基本盘，瞄准城市更新等新需求持续发力，通过优化内部治理和突破核心业务，培育第二增长曲线。

王云松：（1）房地产估价行业高质量发展的核心关键词是“技术”“品牌”和“质量”，其中“技术”是基础，需要估价机构持续钻研估价理论与方法；“品牌”是保障，企业可探索打造区域化品牌；“质量”是核心，报告质量与服务质量均要得到保障。（2）估价机构需要同等对待传统业务与创新业务，在业务品质方面，均要做到尽善尽美。（3）信息化建设与人才培养需长期坚持。研发管理系统、建立数据库需要投入大量资源。人才培养应注重企业文化赋能，通过设立基金、股权激励、优化分配机制等方式留住和用好人才。

李秀荣：（1）三、四线城市及县域房地产估价市场潜力巨大，估价机构通过深耕基层可实现业务突破。（2）AI技术是房地产估价师的助手而非替代者，AI可高效完成基础工作，解放估价师精力，使其向咨询师、整体解决方案提供者转型。（3）真正的AI需要以资本、数据与落地场景等为支撑。未来，计划加大力度招聘数字经济专业年轻人才，以全新知识结构挑战传统评估模式。

常忠文：（1）阻碍房地产估价行业高质量发展的核心掣肘是专业技术人员综合素质不高，现有人才队伍难以适配新政策、新环境、新需求，行业对复合型人才的储备不足。（2）目前多数中小估价机构仍未进入高质量发展阶段，经营重心集中在业务来源与回款，人才培养长期投入不足。（3）建议中小估价机构降低发展期望值，适度收缩规模；组建由核心高层次人才构成的无考核压力技术团队，为未来业务突破储备力量；薪酬向关键人才倾斜，留住可造之才。